غرفة نوم 22 أخرى في رييكا

مشروع إعادة إعمار مبنى قديم في رييكا! فندق بتصميم جديد سيستفيد من إطلالات على البحر. سيتم تحويل المبنى القديم الذي يعود تاريخه إلى عام 1962 إلى فندق حديث مكون من 22 غرفة، مع مسبح مذهل على السطح. تبلغ المساحة الإجمالية للمبنى المراد إعادة بنائه 1180 مترًا مربعًا. قطعة الأرض تبلغ مساحتها 670 مترًا مربعًا. يوجد تصريح بناء ساري المفعول. يمكن البدء في إعادة الإعمار على الفور. يتصور المشروع المعتمد ما مجموعه 22 وحدة سكنية، بما في ذلك 14 غرفة فندقية، و 6 شقق استوديو، وشقتين أكبر، ويكملها منطقة استقبال ومنطقة صالة ومساحة متعددة الوظائف في الطابق الأرضي. أحد أبرز معالم المفهوم هو منطقة السطح الجذابة للغاية التي تضم بارًا ومنطقة صالة ومسبحًا يبلغ طوله حوالي 20 مترًا. تم تصميم هذه الميزة كمساحة ضيافة حديثة على السطح مع إطلالات بانورامية، وهي تمثل مفهومًا فريدًا ومبتكرًا لسوق رييكا، وتقدم إمكانات تجارية واضحة وتمييزًا قويًا في قطاع الإقامة للرحلات القصيرة والإقامة المميزة. السعة الإجمالية للإقامة - 68 سريرًا. هيكل الملكية: تم تنظيم الطابق الأرضي باعتباره النواة الوظيفية والعامة للفندق، مع فصل واضح للمناطق المواجهة للضيوف عن مناطق الخدمة والتشغيل. تشمل العناصر الرئيسية: • منطقة استقبال مع اتصال بصري ومادي مباشر بالمدخل، • منطقة لتناول الإفطار تقع باتجاه الواجهة، وتستفيد من الضوء الطبيعي والوصول إلى الشرفة، • مطبخ مجهز بالكامل ومرافق خلفية، متصلة منطقيًا بمنطقة تناول الطعام، • نواة دوران رأسي (درج ومصعد) تقع مركزيًا للوصول الفعال إلى الطوابق العليا، • مسارات دوران واضحة وبديهية للضيوف والموظفين وعمليات الخدمة. يضمن التصميم عمليات يومية فعالة، وتدفقًا سلسًا للضيوف، والامتثال لمتطلبات الوصول والسلامة، مما يؤكد الجاهزية الفنية للمشروع على مستوى الطابق الأرضي. تم تنظيم الطابق النموذجي (الأول والثاني والثالث) حول نواة دوران رأسي مركزية، مما يضمن وصولاً فعالاً وتوجيهًا واضحًا ومنطقًا تشغيليًا مثاليًا. يجمع التصميم بين: • غرف ضيوف قياسية مع حمامات مدمجة وعملية، • وحدات استوديو مع مطابخ صغيرة، تدعم الاستخدام طويل الأمد، • فصل واضح بين وحدات الإقامة ودوران الخدمة، • وحدات غرف متكررة وعقلانية، مما يتيح كفاءة البناء واتساق التشغيل. تم توجيه جميع وحدات الإقامة لزيادة الضوء الطبيعي والمناظر الحضرية، بينما يظل دوران الخدمة الداخلي مدمجًا وسهل القراءة. تدعم خطة الطابق عمليات تدبير منزلي فعالة وتخصيصًا مرنًا للغرف، مما يعزز ملاءمة الفندق لكل من الإقامات القصيرة في المدينة والزيارات الطويلة على طراز الإقامة. تم تصور مستوى السطح كمنطقة خدمات مشتركة تعزز تجربة الفندق الشاملة مع تعزيز مكانة المشروع في مجال الضيافة الحضرية. يدمج التصميم: • مسبح على السطح كعنصر ترفيهي مركزي • مناطق للتشمس والاسترخاء مع إطلالات خلابة • نواة خدمة مدمجة (مصعد، درج، مساحات تقنية) • صالة داخلية متعددة الوظائف / منطقة إفطار تدعم الاستخدام المرن على مدار اليوم. يعمل هذا المستوى كطبقة اجتماعية وتجريبية للفندق، ويكمل طوابق الإقامة أدناه. يدعم تصميم السطح الاستخدام على مدار العام، والإقامات الطويلة، والموقع المتميز، مع البقاء متكاملاً بالكامل في المنطق الهيكلي والتشغيلي للمبنى. يعزز الفصل الواضح بين غرف الضيوف ومرافق السطح المشتركة الخصوصية والتحكم في الضوضاء والكفاءة التشغيلية، مما يؤكد جاهزية المشروع للتنفيذ الفوري. الموقع مناسب للغاية ويسهل الوصول إليه، مع محطة حافلات أمام المبنى مباشرة ووسط المدينة على بعد دقائق قليلة. ضمن دائرة نصف قطرها من 300 إلى 1000 متر تقع مستشفى KBC Rijeka، والحرم الجامعي، وكلية الهندسة، مما يوفر مجموعة واسعة من الضيوف المحتملين - من المسافرين من رجال الأعمال والزوار الأكاديميين إلى المهنيين الطبيين والطلاب. من الناحية المعمارية، يركز المشروع على هوية بصرية معاصرة، مع التركيز على العناصر الخشبية الرأسية والخضرة المدمجة على الواجهة، مما يخلق جمالية حديثة وجذابة تتناغم مع البيئة الحضرية. يوفر هذا التطوير للمستثمرين فرصة للدخول في مشروع محدد جيدًا ومعد بشكل جيد دون تأخير ناتج عن إجراءات التصاريح الطويلة، مع تحديد جميع القدرات ورؤية السوق النهائية بالفعل. إنها فرصة نادرة للمستثمر الذي يسعى إلى تحويل موقع متميز إلى منتج ضيافة مميز وعالي القيمة - نادرًا ما تظهر المشاريع من هذا النوع في السوق. رييكا وجهة سياحية وتجارية وكونغرس شهيرة تعاني من نقص في المرافق السياحية الحديثة من فئة 3 و 4 نجوم. بناءً على البرنامج المعماري المعتمد، وتصريح البناء الساري، وافتراضات التشغيل المتحفظة، تم تحليل تجديد الفندق في شارع تشانديكوفا رقم 10 كاستثمار ضيافة حضري متعدد الاستخدامات يجمع بين عمليات الإقامة والطعام والشراب. يتمحور المشروع حول مصدرين مستقلين إلى حد كبير للإيرادات، مما يعزز بشكل كبير استقرار التدفق النقدي ويقلل من الاعتماد على اتجاهات السياحة الموسمية. هذا النموذج المزدوج للدخل مناسب بشكل خاص للطلب الحضري على مدار العام في رييكا وملفها المتطور للرحلات القصيرة. تم تخطيط مكون الإقامة بـ 22 وحدة وسعة إجمالية تبلغ 68 سريرًا. يفترض النموذج المالي معدل إشغال سنوي متوسط مستقر بنسبة 65 بالمائة ومتوسط سعر غرفة يومي مجمع يبلغ 95 يورو. تعكس هذه الافتراضات ظروف السوق الواقعية التي تدفعها السفر التجاري والإقامات الطويلة والزيارات الحضرية المستمرة بدلاً من سياحة الذروة الموسمية وحدها. في ظل هذه المعايير، من المتوقع أن يولد الفندق ما يقرب من 5200 ليلة غرفة سنويًا، مما يؤدي إلى إيرادات إقامة تقدر بحوالي 500,000 يورو سنويًا. تم تقدير تكاليف التشغيل لفندق بهذا الحجم والفئة بشكل متحفظ بنسبة 40 بالمائة من إيرادات الإقامة، وتغطي تكاليف الموظفين والتدبير المنزلي والمرافق والصيانة والإدارة والتوزيع. ينتج عن ذلك تكاليف تشغيل سنوية تبلغ حوالي 200,000 يورو وربح تشغيلي (EBITDA) من الإقامة يبلغ حوالي 300,000 يورو. يعزز تشغيل الأغذية والمشروبات ملف إيرادات المشروع بشكل أكبر. يشمل برنامج الضيافة مقهى ومطعمًا في الطابق الأرضي يضم 56 مقعدًا داخليًا وخارجيًا، ويكمله تراس على السطح يوفر 24 مقعدًا إضافيًا، مما يرفع إجمالي سعة المقاعد إلى 80. يستفيد الموقع من الطلب القوي من الحي، وحركة المرور المستمرة للمشاة يوميًا، والأداء المثبت للأماكن المماثلة في المنطقة المجاورة. تم وضع توقعات الإيرادات بشكل متحفظ عمدًا وتستند إلى الحد الأدنى المتوقع للدوران السنوي لكل مقعد. من المتوقع أن يولد التشغيل في الطابق الأرضي ما يقرب من 420,000 يورو سنويًا، بينما من المتوقع أن يساهم التراس الموجود على السطح بحوالي 72,000 يورو، مما يؤدي إلى إجمالي إيرادات سنوية من الأغذية والمشروبات تبلغ حوالي 492,000 يورو. يستبعد هذا التقدير العائد المحتمل من الفعاليات والحفلات الخاصة وخدمات تقديم الطعام أو المفاهيم ذات العلامات التجارية التي يمكن تقديمها في مراحل لاحقة من التشغيل. تتماشى تكاليف تشغيل مكون الأغذية والمشروبات مع المعايير النموذجية لمكان ضيافة حضري مُدار جيدًا. تقدر تكاليف البضائع المباعة والموظفين والنفقات التشغيلية بحوالي 70 بالمائة من الإيرادات، مما يؤدي إلى نفقات تشغيل سنوية تبلغ حوالي 344,000 يورو وربح تشغيلي (EBITDA) يبلغ حوالي 148,000 يورو من عمليات الأغذية والمشروبات. عند الجمع، يولد مكونا الإقامة والأغذية والمشروبات إجمالي ربح تشغيلي سنوي متوقع يتراوح بين 448,000 و 450,000 يورو. يدعم هذا الأداء التشغيلي القوي حالة الاستثمار للمشروع. يقدر إجمالي الاستثمار الرأسمالي، باستثناء ضريبة القيمة المضافة، بمبلغ 3.1 مليون يورو، منها 1.5 مليون يورو لشراء العقار مع تصريح بناء معتمد و 1.6 مليون يورو لإعادة الإعمار والتجهيز والمعدات. بناءً على التدفق النقدي التشغيلي السنوي المستقر، تقدر فترة استرداد الاستثمار الإرشادية بحوالي 6.5 إلى 7 سنوات. تعتبر فترة الاسترداد هذه جذابة للغاية لاستثمار فندق حضري مع عمليات على مدار العام، وتدفقات إيرادات متنوعة، وتعرض محدود للتقلبات الموسمية. بشكل عام، يؤكد التحليل المالي أن تجديد الفندق المقترح يوفر تدفقًا نقديًا قويًا ومتنوعًا، ويعتمد على افتراضات متحفظة وواقعية تتماشى مع ديناميكيات السياحة الحضرية في رييكا، ويقدم ملف مخاطر متوازنًا مدعومًا بالطلب المحلي والنشاط المستمر. يضع الجمع بين الحل المعماري المعتمد والموقع المصغر الراسخ ونموذج التشغيل مزدوج الإيرادات المشروع كاستثمار ضيافة حضري قابل للتطبيق ماليًا وجاهز للتنفيذ، ومناسب للملكية المباشرة أو هياكل الشراكة أو نماذج التطوير الممولة. Ref: RE-AB-MM1-43178 تبلغ النفقات الإضافية الإجمالية التي يتحملها المشتري للعقارات في كرواتيا حوالي 7٪ من إجمالي تكلفة العقار، والتي تشمل: ضريبة نقل الملكية (3٪ من قيمة العقار)، عمولة الوكالة/السمسرة (3٪ + ضريبة القيمة المضافة على العمولة)، رسوم المحامي (حوالي 1٪)، رسوم كاتب العدل، رسوم التسجيل بالمحكمة ونفقات الترجمة الرسمية المعتمدة. يتم توقيع اتفاقية الوكالة/السمسرة قبل زيارة العقارات. مزايا العقار: تراس على السطح، مسبح، مصعد، حضري، تصريح بناء، حديث