22 Chambres Autre à Rijeka

Projet de reconstruction d'un ancien bâtiment à Rijeka ! Le nouvel hôtel design bénéficiera de vues sur la mer. L'ancien bâtiment de 1962 sera converti en un hôtel moderne de 22 chambres, avec une incroyable piscine sur le toit. La superficie totale de la structure à reconstruire est de 1180 m². Le terrain est de 670 m². Il existe un permis de construire valide. La reconstruction peut commencer immédiatement. Le projet approuvé envisage un total de 22 unités d'hébergement, comprenant 14 chambres d'hôtel, 6 appartements studio et 2 appartements plus grands, complétés par une réception, un espace lounge et un espace multifonctionnel au rez-de-chaussée. L'un des points forts du concept est l'espace exceptionnellement attrayant sur le toit, doté d'un bar, d'un espace lounge et d'une piscine d'environ 20 mètres de long. Conçue comme un espace d'accueil moderne sur le toit avec vue panoramique, cette caractéristique représente un concept unique et innovant pour le marché de Rijeka, offrant un potentiel commercial clair et une forte différenciation dans le segment de l'hébergement pour les city-breaks et les séjours courts premium. Capacité totale d'hébergement - 68 lits. Structure de la propriété : Le rez-de-chaussée est organisé comme le noyau fonctionnel et public de l'hôtel, séparant clairement les zones destinées aux clients des zones de service et d'exploitation. Les éléments clés comprennent : • Une zone de réception avec une connexion visuelle et physique directe à l'entrée, • Une salle à manger pour le petit-déjeuner positionnée vers la façade, bénéficiant de la lumière naturelle et de l'accès à la terrasse, • Une cuisine entièrement équipée et des installations de service, logiquement connectées à la salle à manger, • Un noyau de circulation verticale (escalier et ascenseur) positionné centralement pour un accès efficace aux étages supérieurs, • Des chemins de circulation clairs et intuitifs pour les clients, le personnel et les opérations de service. L'agencement assure une exploitation quotidienne efficace, un flux de clients fluide et le respect des exigences d'accessibilité et de sécurité, confirmant la préparation technique du projet au niveau du rez-de-chaussée. L'étage type (1er, 2ème, 3ème) est organisé autour d'un noyau de circulation verticale central, assurant un accès efficace, une orientation claire et une logique opérationnelle optimale. L'agencement combine : • Des chambres standard avec des salles de bains compactes et fonctionnelles, • Des unités studio avec kitchenette, pour les séjours prolongés, • Une séparation claire entre les unités d'hébergement et la circulation de service, • Des modules de chambres répétitifs et rationnels, permettant une efficacité de construction et une cohérence opérationnelle. Toutes les unités d'hébergement sont orientées pour maximiser la lumière naturelle et les vues urbaines, tandis que la circulation interne reste compacte et lisible. Le plan d'étage soutient des opérations de nettoyage efficaces et une allocation flexible des chambres, renforçant l'adéquation de l'hôtel tant pour les courts séjours en ville que pour les visites plus longues de style résidentiel. Le niveau du toit est conçu comme un espace commun qui améliore l'expérience globale de l'hôtel tout en renforçant le positionnement de l'hôtel en tant qu'établissement d'accueil urbain. L'agencement intègre : • Une piscine sur le toit comme élément central de loisirs • Des zones de bronzage et de détente avec des vues imprenables • Un noyau de service compact (ascenseur, escalier, locaux techniques) • Un salon intérieur / salle de petit-déjeuner multifonctionnel permettant une utilisation flexible tout au long de la journée. Ce niveau fonctionne comme une couche sociale et expérientielle de l'hôtel, complétant les étages d'hébergement inférieurs. La conception du toit soutient une utilisation toute l'année, des séjours prolongés et un positionnement premium, tout en restant entièrement intégrée dans la logique structurelle et opérationnelle du bâtiment. La séparation claire entre les chambres et les commodités partagées sur le toit améliore la confidentialité, le contrôle du bruit et l'efficacité opérationnelle, confirmant la préparation du projet à une exécution immédiate. L'emplacement est très pratique et facilement accessible, avec un arrêt de bus juste devant le bâtiment et le centre-ville à quelques minutes seulement. Dans un rayon de 300 à 1000 mètres se trouvent le KBC Rijeka, le Campus Universitaire et la Faculté d'Ingénierie, offrant un large éventail de clients potentiels – des voyageurs d'affaires et visiteurs académiques aux professionnels de la santé et étudiants. Architecturalement, le projet se concentre sur une identité visuelle contemporaine, mettant l'accent sur les éléments verticaux en bois et la végétation intégrée sur la façade, créant une esthétique moderne et invitante en harmonie avec l'environnement urbain. Ce développement offre aux investisseurs l'opportunité d'entrer dans un projet clairement défini et bien préparé, sans les retards causés par de longues procédures de permis, toutes les capacités et la vision du marché final étant déjà établies. C'est une opportunité rare pour un investisseur cherchant à transformer un emplacement de choix en un produit d'accueil distinctif et de grande valeur – les projets de ce type apparaissent rarement sur le marché. Rijeka est une destination touristique, d'affaires et de congrès populaire manquant d'installations touristiques modernes de 3* et 4*. Sur la base du programme architectural approuvé, du permis de construire valide et d'hypothèses d'exploitation prudentes, la rénovation de l'hôtel situé Čandekova Street 10 a été analysée comme un investissement d'accueil urbain à usage mixte combinant des opérations d'hébergement et de restauration. Le projet est structuré autour de deux flux de revenus complémentaires et largement indépendants, qui améliorent considérablement la stabilité des flux de trésorerie et réduisent la dépendance aux tendances touristiques saisonnières. Ce modèle à double revenu est particulièrement bien adapté à la demande urbaine toute l'année de Rijeka et à son profil évolutif de city-breaks. La composante hébergement est prévue avec 22 unités et une capacité totale de 68 lits. Le modèle financier suppose un taux d'occupation annuel moyen stabilisé de 65 % et un tarif journalier moyen combiné de 95 euros. Ces hypothèses reflètent des conditions de marché réalistes, tirées par les voyages d'affaires, les séjours prolongés et la fréquentation urbaine constante, plutôt que par le seul tourisme de haute saison. Dans ces conditions, l'hôtel devrait générer environ 5 200 nuitées par an, ce qui entraînerait des revenus d'hébergement estimés à environ 500 000 euros par an. Les coûts d'exploitation pour un hôtel de cette taille et de cette catégorie ont été estimés de manière prudente à 40 % des revenus d'hébergement, couvrant le personnel, l'entretien ménager, les services publics, la maintenance, l'administration et les frais de distribution. Cela se traduit par des coûts d'exploitation annuels d'environ 200 000 euros et un EBITDA d'hébergement d'environ 300 000 euros. L'activité de restauration renforce encore le profil de revenus du projet. Le programme d'accueil comprend un café et un restaurant au rez-de-chaussée avec 56 places assises intérieures et extérieures, complété par une terrasse sur le toit offrant 24 places supplémentaires, portant la capacité totale de sièges à 80. L'emplacement bénéficie d'une forte demande du quartier, d'un trafic piétonnier quotidien constant et de la performance avérée de lieux comparables dans la zone immédiate. Les projections de revenus sont intentionnellement prudentes et basées sur un chiffre d'affaires annuel minimum attendu par siège. L'exploitation du rez-de-chaussée devrait générer environ 420 000 euros par an, tandis que la terrasse sur le toit devrait contribuer environ 72 000 euros, soit un revenu annuel total de restauration d'environ 492 000 euros. Cette estimation exclut les retombées potentielles d'événements, de réceptions privées, de services de traiteur ou de concepts de marque qui pourraient être introduits à des stades ultérieurs de l'exploitation. Les coûts d'exploitation de la restauration sont alignés sur les références typiques d'un établissement d'accueil urbain bien géré. Les coûts des marchandises vendues, du personnel et les dépenses d'exploitation sont estimés à environ 70 % des revenus, ce qui entraîne des dépenses d'exploitation annuelles d'environ 344 000 euros et un EBITDA d'environ 148 000 euros provenant des opérations de restauration. Combinés, les composants hébergement et restauration génèrent un EBITDA annuel projeté total d'environ 448 000 à 450 000 euros. Cette solide performance opérationnelle soutient le cas d'investissement du projet. L'investissement total, hors TVA, est estimé à 3,1 millions d'euros, comprenant 1,5 million d'euros pour l'acquisition de la propriété avec permis de construire approuvé et 1,6 million d'euros pour la reconstruction, l'aménagement et l'équipement. Sur la base du flux de trésorerie opérationnel annuel stabilisé, la période de récupération indicative de l'investissement est estimée à environ 6,5 à 7 ans. Cet horizon de récupération est considéré comme très attractif pour un investissement hôtelier urbain avec une exploitation toute l'année, des flux de revenus diversifiés et une exposition limitée à la volatilité saisonnière. Dans l'ensemble, l'analyse financière confirme que la rénovation hôtelière proposée génère un flux de trésorerie solide et diversifié, repose sur des hypothèses prudentes et réalistes alignées sur la dynamique du tourisme urbain de Rijeka, et présente un profil de risque équilibré soutenu par la demande locale et l'activité continue. La combinaison d'une solution architecturale approuvée, d'un micro-emplacement établi et d'un modèle opérationnel à double revenu positionne le projet comme un investissement d'accueil urbain financièrement viable et prêt à être exécuté, adapté à la propriété directe, aux structures de partenariat ou aux modèles de développement financés. Ref: RE-AB-MM1-43178 Les dépenses supplémentaires globales supportées par l'acheteur de biens immobiliers en Croatie représentent environ 7 % du coût total de la propriété, ce qui comprend : la taxe de transfert de propriété (3 % de la valeur de la propriété), la commission d'agence/de courtage (3 % + TVA sur la commission), les honoraires d'avocat (environ 1 %), les frais de notaire, les frais d'enregistrement au tribunal et les frais de traduction officielle certifiée. L'accord d'agence/de courtage est signé avant la visite des propriétés. Avantages de la propriété : Terrasse sur le toit, Piscine, Ascenseur, Urbanisé, Permis de construire, Moderne