22 Schlafzimmer Sonstiges in Rijeka

Projekt zur Rekonstruktion eines älteren Gebäudes in Rijeka! Neues Design-Hotel mit Meerblick. Das ältere Gebäude von 1962 wird in ein modernes Hotel mit 22 Zimmern und einem atemberaubenden Pool auf dem Dach umgewandelt. Die Gesamtfläche des umzubauenden Gebäudes beträgt 1180 m². Das Grundstück ist 670 m² groß. Eine gültige Baugenehmigung liegt vor. Mit dem Umbau kann sofort begonnen werden. Das genehmigte Projekt sieht insgesamt 22 Wohneinheiten vor, darunter 14 Hotelzimmer, 6 Studio-Apartments und 2 größere Apartments, ergänzt durch einen Empfangsbereich, eine Lounge und einen multifunktionalen Raum im Erdgeschoss. Eines der Hauptmerkmale des Konzepts ist der außergewöhnlich attraktive Dachbereich mit einer Bar, einer Lounge und einem ca. 20 Meter langen Pool. Als moderner Hospitality-Bereich auf dem Dach mit Panoramablick konzipiert, stellt dieses Merkmal ein einzigartiges und innovatives Konzept für den Markt von Rijeka dar und bietet klares kommerzielles Potenzial und eine starke Differenzierung im Segment der Kurzaufenthalte für Städtereisen und Premium-Aufenthalte. Gesamte Unterkunftskapazität – 68 Betten. Gebäudestruktur: Das Erdgeschoss ist als funktionaler und öffentlicher Kern des Hotels organisiert und trennt Gästebereiche klar von Service- und Betriebszonen. Schlüsselelemente sind: • Empfangsbereich mit direkter visueller und physischer Verbindung zum Eingang, • Frühstücksbereich zur Fassade hin gelegen, der von natürlichem Licht und Terrassenzugang profitiert, • Voll ausgestattete Küche und Back-of-House-Einrichtungen, logisch mit dem Essbereich verbunden, • Vertikaler Erschließungskern (Treppe und Aufzug) zentral positioniert für effizienten Zugang zu den oberen Etagen, • Klare und intuitive Zirkulationswege für Gäste, Personal und Betriebsabläufe. Die Anordnung gewährleistet effiziente tägliche Abläufe, reibungslose Gästeflüsse und die Einhaltung von Zugänglichkeits- und Sicherheitsanforderungen und bestätigt die technische Bereitschaft des Projekts im Erdgeschoss. Die typische Etage (1., 2., 3.) ist um einen zentralen vertikalen Erschließungskern organisiert, der effizienten Zugang, klare Orientierung und optimale betriebliche Logik gewährleistet. Die Anordnung kombiniert: • Standard-Gästezimmer mit kompakten, funktionalen Bädern, • Studio-Einheiten mit Küchenzeile für längere Aufenthalte, • Klare Trennung zwischen Wohneinheiten und Service-Zirkulation, • Wiederholende und rationale Raummodule, die Baueffizienz und betriebliche Konsistenz ermöglichen. Alle Wohneinheiten sind so ausgerichtet, dass sie natürliches Licht und Stadtblick maximieren, während die interne Zirkulation kompakt und übersichtlich bleibt. Der Grundriss unterstützt effiziente Housekeeping-Abläufe und eine flexible Zimmerzuweisung und unterstreicht die Eignung des Hotels sowohl für kurze Städtereisen als auch für längere Aufenthalte im Wohnstil. Die Dachgeschossebene ist als gemeinsamer Aufenthaltsbereich konzipiert, der das gesamte Hotelerlebnis verbessert und die Positionierung des Projekts als urbanes Hospitality-Angebot stärkt. Die Anordnung integriert: • Einen Pool auf dem Dach als zentrales Freizeitelement • Liege- und Entspannungsbereiche mit freiem Blick • Einen kompakten Servicekern (Aufzug, Treppe, Technikräume) • Einen multifunktionalen Innenbereich / Frühstücksbereich für flexible Nutzung während des Tages. Diese Ebene fungiert als soziale und erlebnisorientierte Schicht des Hotels und ergänzt die darunter liegenden Wohnetagen. Das Dachdesign unterstützt die ganzjährige Nutzung, längere Aufenthalte und eine Premium-Positionierung, während es vollständig in die strukturelle und betriebliche Logik des Gebäudes integriert bleibt. Die klare Trennung zwischen Gästezimmern und gemeinschaftlichen Dachterrassen-Annehmlichkeiten verbessert die Privatsphäre, Lärmkontrolle und betriebliche Effizienz und bestätigt die sofortige Umsetzungsbereitschaft des Projekts. Die Lage ist sehr günstig und leicht erreichbar, mit einer Bushaltestelle direkt vor dem Gebäude und dem Stadtzentrum nur wenige Minuten entfernt. Im Umkreis von 300 bis 1000 Metern befinden sich das KBC Rijeka, der Universitätscampus und die Fakultät für Ingenieurwissenschaften, was eine breite Palette potenzieller Gäste bietet – von Geschäftsreisenden und akademischen Besuchern bis hin zu medizinischem Fachpersonal und Studenten. Architektonisch konzentriert sich das Projekt auf eine zeitgemäße visuelle Identität, die vertikale Holzelemente und integrierte Begrünung an der Fassade betont und eine moderne und einladende Ästhetik im Einklang mit der städtischen Umgebung schafft. Diese Entwicklung bietet Investoren die Möglichkeit, in ein klar definiertes und gut vorbereitetes Projekt ohne Verzögerungen durch langwierige Genehmigungsverfahren einzusteigen, wobei alle Kapazitäten und die endgültige Marktvision bereits festgelegt sind. Es ist eine seltene Gelegenheit für einen Investor, der einen erstklassigen Standort in ein unverwechselbares, hochwertiges Hospitality-Produkt verwandeln möchte – Projekte dieser Art erscheinen selten auf dem Markt. Rijeka ist ein beliebtes Touristen-, Geschäfts- und Kongressziel mit einem Mangel an modernen 3*- und 4*-Touristenunterkünften. Basierend auf dem genehmigten Architekturprogramm, der gültigen Baugenehmigung und konservativen Betriebsannahmen wurde die Renovierung des Hotels in der Čandekova Street 10 als gemischt genutzte städtische Hospitality-Investition analysiert, die Unterkunfts- und Gastronomiebetriebe kombiniert. Das Projekt ist um zwei komplementäre und weitgehend unabhängige Einnahmequellen strukturiert, die die Cashflow-Stabilität erheblich verbessern und die Abhängigkeit von saisonalen Tourismustrends verringern. Dieses Dual-Income-Modell eignet sich besonders gut für die ganzjährige städtische Nachfrage in Rijeka und das sich entwickelnde Profil von Städtereisen. Die Unterkunftskomponente ist mit 22 Einheiten und einer Gesamtkapazität von 68 Betten geplant. Das Finanzmodell geht von einer stabilisierten durchschnittlichen jährlichen Belegungsrate von 65 Prozent und einem durchschnittlichen Tagespreis von 95 Euro aus. Diese Annahmen spiegeln realistische Marktbedingungen wider, die durch Geschäftsreisen, längere Aufenthalte und konstante städtische Besuche und nicht nur durch den Tourismus in der Hochsaison angetrieben werden. Unter diesen Parametern wird erwartet, dass das Hotel jährlich etwa 5.200 Übernachtungen generiert, was zu geschätzten Unterkunftseinnahmen von rund 500.000 Euro pro Jahr führt. Die Betriebskosten für ein Hotel dieser Größe und Kategorie wurden konservativ auf 40 Prozent der Unterkunftseinnahmen geschätzt und umfassen Personal-, Reinigungs-, Versorgungs-, Wartungs-, Verwaltungs- und Vertriebskosten. Dies führt zu jährlichen Betriebskosten von etwa 200.000 Euro und einem EBITDA aus Unterkünften von rund 300.000 Euro. Der Gastronomiebetrieb stärkt das Umsatzprofil des Projekts weiter. Das Hospitality-Programm umfasst ein Café und Restaurant im Erdgeschoss mit 56 Innen- und Außenplätzen, ergänzt durch eine Dachterrasse mit weiteren 24 Plätzen, was eine Gesamtsitzplatzkapazität von 80 ergibt. Der Standort profitiert von einer starken Nachbarschaftsnachfrage, einem stetigen täglichen Fußgängerverkehr und nachgewiesenen Leistungen vergleichbarer Betriebe in der unmittelbaren Umgebung. Die Umsatzprognosen sind bewusst konservativ und basieren auf einem minimal erwarteten jährlichen Umsatz pro Sitzplatz. Der Betrieb im Erdgeschoss wird voraussichtlich rund 420.000 Euro jährlich generieren, während die Dachterrasse voraussichtlich rund 72.000 Euro beitragen wird, was zu jährlichen Gesamtumsätzen aus Gastronomie von rund 492.000 Euro führt. Diese Schätzung schließt potenzielle Mehreinnahmen aus Veranstaltungen, privaten Feiern, Catering-Services oder Markenkonzepten aus, die in späteren Betriebsphasen eingeführt werden könnten. Die Betriebskosten für die Gastronomie entsprechen den typischen Benchmarks für ein gut geführtes städtisches Hospitality-Unternehmen. Die Kosten für Waren, Personal und Betriebsausgaben werden auf etwa 70 Prozent des Umsatzes geschätzt, was zu jährlichen Betriebsausgaben von rund 344.000 Euro und einem EBITDA aus Gastronomie von etwa 148.000 Euro führt. In Kombination generieren die Unterkunfts- und Gastronomiekomponenten ein prognostiziertes jährliches Gesamt-EBITDA von etwa 448.000 bis 450.000 Euro. Diese starke operative Leistung untermauert die Investitionsgrundlage für das Projekt. Die gesamten Investitionskosten, ohne Mehrwertsteuer, werden auf 3,1 Millionen Euro geschätzt, davon 1,5 Millionen Euro für den Erwerb der Immobilie mit gültiger Baugenehmigung und 1,6 Millionen Euro für den Umbau, die Ausstattung und die Einrichtung. Basierend auf dem stabilisierten jährlichen operativen Cashflow wird der indikative Investitionsrückzahlungszeitraum auf etwa 6,5 bis 7 Jahre geschätzt. Dieser Rückzahlungszeitraum gilt als sehr attraktiv für eine städtische Hotelinvestition mit ganzjährigem Betrieb, diversifizierten Einnahmequellen und begrenzter Anfälligkeit für saisonale Schwankungen. Insgesamt bestätigt die Finanzanalyse, dass die vorgeschlagene Hotelrenovierung einen starken und diversifizierten Cashflow liefert, auf konservativen und realistischen Annahmen basiert, die auf die städtischen Tourismusdynamiken von Rijeka abgestimmt sind, und ein ausgewogenes Risikoprofil aufweist, das durch die lokale Nachfrage und kontinuierliche Aktivität gestützt wird. Die Kombination aus einer genehmigten architektonischen Lösung, einer etablierten Mikrolage und einem dualen Einnahmemodell positioniert das Projekt als finanziell tragfähige und umsetzungsbereite städtische Hospitality-Investition, die für Direktbesitz, Partnerschaftsstrukturen oder finanzierte Entwicklungsmodelle geeignet ist. Ref: RE-AB-MM1-43178 Die vom Käufer von Immobilien in Kroatien zu tragenden zusätzlichen Gesamtausgaben belaufen sich auf insgesamt etwa 7 % der Immobilienkosten, einschließlich: Grunderwerbsteuer (3 % des Immobilienwerts), Maklerprovision (3 % zzgl. MwSt. auf die Provision), Anwaltsgebühren (ca. 1 %), Notargebühren, Gerichtsgebühren und Kosten für amtlich beglaubigte Übersetzungen. Der Maklervertrag wird vor der Besichtigung der Immobilien unterzeichnet. Vorteile der Immobilie: Dachterrasse, Swimmingpool, Aufzug, Urbanisiert, Baugenehmigung, Modern