里耶卡 22 卧室 其他

里耶卡旧建筑改造项目！新的设计酒店将享有海景。1962年的旧建筑将被改造成一家拥有22间客房的现代化酒店，并设有一个令人惊叹的屋顶游泳池。待重建结构的建筑面积为1180平方米。地块面积为670平方米。拥有有效的建筑许可证。改造可立即开始。经批准的项目设想共有22个住宿单元，包括14间酒店客房、6间单间公寓和2间较大的公寓，并配有接待区、休息区和底层多功能空间。该概念的关键亮点之一是极其吸引人的屋顶区域，设有酒吧、休息区和一个约20米长的游泳池。该区域被设计为一个现代化的屋顶酒店空间，享有全景，代表了里耶卡市场独特而创新的概念，在城市度假和高端短住住宿领域提供了明确的商业潜力和强大的差异化优势。总住宿容量 - 68张床位。物业结构：底层被组织为酒店的功能和公共核心，清晰地将面向客人的区域与服务和运营区域分开。主要元素包括：• 接待区，与入口有直接的视觉和物理连接，• 早餐用餐区位于朝向立面，受益于自然光和露台通道，• 设备齐全的厨房和后台设施，与用餐区有逻辑连接，• 垂直交通核心（楼梯和电梯）位于中心位置，可高效通往上层，• 为客人、员工和服务运营提供清晰直观的交通路线。该布局确保了高效的日常运营、顺畅的客人流以及对可达性和安全要求的遵守，证实了项目在底层在技术上的就绪性。标准楼层（1、2、3楼）围绕中央垂直交通核心组织，确保高效的通道、清晰的方向和最佳的运营逻辑。布局结合了：• 带紧凑功能性浴室的标准客房，• 带小厨房的单间公寓，支持长期住宿，• 住宿单元与服务通道之间的清晰分隔，• 重复且合理的房间模块，可提高建造效率和运营一致性。所有住宿单元均朝向最大化自然光和城市景观，而内部交通保持紧凑且易于识别。平面图支持高效的客房服务运营和灵活的房间分配，增强了酒店对短期城市度假和长期住宅式住宿的适用性。屋顶层被构想为一个共享的便利设施区，可增强整体酒店体验，同时加强项目的城市酒店定位。布局整合了：• 屋顶游泳池作为中央休闲元素 • 享有无遮挡景观的日光浴和放松区 • 紧凑的服务核心（电梯、楼梯、技术空间） • 多功能室内休息室/早餐区，支持全天灵活使用。这一层作为酒店的社交和体验层，补充了下方的住宿楼层。屋顶设计支持全年使用、长期住宿和高端定位，同时与建筑的结构和运营逻辑完全集成。客房与共享屋顶设施之间的清晰分隔增强了隐私、噪音控制和运营效率，证实了项目已准备好立即执行。该地点非常便利且易于到达，楼前即是公交车站，距离市中心仅几分钟路程。在300至1000米的半径范围内有KBC Rijeka医院、大学校园和工程学院，为潜在客人提供了广泛的选择——从商务旅客和学术访问者到医疗专业人员和学生。在建筑方面，该项目侧重于当代视觉识别，强调立面的垂直木质元素和集成绿化，创造出与城市环境和谐相融的现代而诱人的美学。该开发项目为投资者提供了一个机会，可以进入一个明确定义且准备充分的项目，而无需经历漫长的许可程序造成的延误，所有容量和最终市场愿景均已确定。对于寻求将黄金地段转变为独特、高价值酒店产品的投资者来说，这是一个难得的机会——此类项目很少出现在市场上。里耶卡是一个受欢迎的旅游、商务和会议目的地，但缺乏现代化的三星和四星级旅游设施。根据批准的建筑计划、有效的建筑许可证和保守的运营假设，对Čandekova街10号酒店的翻新进行了分析，将其作为一种混合用途的城市酒店投资，结合了住宿和餐饮业务。该项目围绕两个互补且在很大程度上独立的收入来源构建，这显著增强了现金流的稳定性并降低了对季节性旅游趋势的依赖。这种双重收入模式特别适合里耶卡的全年城市需求和不断发展的城市度假模式。住宿部分计划设有22个单元，总容量为68张床位。财务模型假设稳定的年平均入住率为65%，混合平均每日房价为95欧元。这些假设反映了由商务旅行、长期住宿和持续的城市访问驱动的现实市场条件，而不仅仅是旺季旅游。在这些参数下，酒店预计每年将产生约5200个入住晚数，住宿收入估计约为每年50万欧元。此类规模和类别的酒店的运营成本保守估计为住宿收入的40%，涵盖了员工、客房服务、公用事业、维护、管理和分销费用。这导致年运营成本约为20万欧元，住宿EBITDA约为30万欧元。餐饮业务进一步加强了项目的收入状况。酒店计划包括一个底层咖啡馆和餐厅，设有56个室内和室外座位，并辅以一个屋顶露台，可额外容纳24个座位，总座位容量达到80个。该地点受益于强大的社区需求、稳定的日常客流量以及附近可比场所的可靠业绩。收入预测故意保守，并基于每座位的最低预期年营业额。预计底层业务每年将产生约42万欧元的收入，而屋顶露台预计将贡献约7.2万欧元，使年度餐饮总收入约为49.2万欧元。此估算不包括在运营后期可能引入的活动、私人聚会、餐饮服务或品牌概念带来的潜在额外收益。餐饮部分的运营成本符合管理良好的城市酒店场所的典型基准。销售商品、员工和运营费用估计占收入的约70%，导致年运营费用约为34.4万欧元，餐饮业务EBITDA约为14.8万欧元。综合来看，住宿和餐饮部分产生的总预测年EBITDA约为44.8万至45万欧元。这种强劲的运营业绩支撑了该项目的投资案例。总资本投资（不含增值税）估计为310万欧元，其中包括150万欧元用于购买已获建筑许可的物业，以及160万欧元用于翻新、装修和设备。根据稳定的年度运营现金流，指示性投资回收期估计约为6.5至7年。对于一个全年运营、收入来源多样化且季节性波动风险有限的城市酒店投资而言，这一回收期被认为非常有吸引力。总而言之，财务分析证实，拟议的酒店翻新项目可产生强劲且多元化的现金流，基于与里耶卡城市旅游动态相符的保守且现实的假设，并提供由当地社区需求和持续活动支持的平衡风险状况。经批准的建筑解决方案、成熟的微观位置和双重收入运营模式的结合，使该项目成为一个在财务上可行且已准备好执行的城市酒店投资，适合直接拥有、合作伙伴结构或融资开发模式。 Ref: RE-AB-MM1-43178 在克罗地亚购买房地产的买方承担的总体额外费用约为房产总成本的7%，其中包括：房产转让税（房产价值的3%）、代理/经纪佣金（佣金的3%+增值税）、律师费（约1%）、公证费、法院注册费和官方认证翻译费用。代理/经纪协议在参观房产前签署。房产优势：屋顶露台、游泳池、电梯、城市化、建筑许可证、现代