22 спальни, другое в Риеке

Проект реконструкции старого здания в Риеке! Новый дизайн-отель будет иметь вид на море. Старое здание 1962 года будет переоборудовано в современный отель на 22 номера с потрясающим бассейном на крыше. Общая площадь реконструируемого здания составляет 1180 кв.м. Участок площадью 670 кв.м. Имеется действующее разрешение на строительство. Реконструкция может быть начата немедленно. Утвержденный проект предусматривает всего 22 номерных единицы, включая 14 гостиничных номеров, 6 студий и 2 более крупных апартамента, дополненных зоной ресепшн, лаунж-зоной и многофункциональным пространством на первом этаже. Одной из ключевых особенностей концепции является исключительно привлекательная зона на крыше с баром, лаунж-зоной и бассейном длиной около 20 метров. Эта зона, спроектированная как современное пространство для гостеприимства на крыше с панорамным видом, представляет собой уникальную и инновационную концепцию для рынка Риеки, предлагая явный коммерческий потенциал и сильную дифференциацию в сегменте краткосрочного проживания для городских поездок и премиум-сегмента. Общая вместимость – 68 спальных мест. Структура собственности: Первый этаж организован как функциональное и общественное ядро отеля, четко отделяя зоны для гостей от служебных и операционных зон. Ключевые элементы включают: • Зона ресепшн с прямым визуальным и физическим доступом к входу, • Зона для завтрака, расположенная у фасада, с доступом к естественному освещению и террасе, • Полностью оборудованная кухня и подсобные помещения, логически связанные с обеденной зоной, • Вертикальный коммуникационный узел (лестница и лифт), расположенный в центре для эффективного доступа на верхние этажи, • Четкие и интуитивно понятные пути циркуляции для гостей, персонала и операционных служб. Планировка обеспечивает эффективную ежедневную работу, беспрепятственный поток гостей и соответствие требованиям доступности и безопасности, подтверждая техническую готовность проекта на уровне первого этажа. Типичный этаж (1-й, 2-й, 3-й) организован вокруг центрального вертикального коммуникационного узла, обеспечивая эффективный доступ, четкую ориентацию и оптимальную операционную логику. Планировка сочетает: • Стандартные номера с компактными, функциональными ванными комнатами, • Студии с мини-кухней для длительного проживания, • Четкое разделение между жилыми единицами и служебными коммуникациями, • Повторяющиеся и рациональные модули комнат, обеспечивающие эффективность строительства и операционную согласованность. Все жилые единицы ориентированы так, чтобы максимально использовать естественное освещение и городские виды, в то время как внутренняя циркуляция остается компактной и понятной. Планировка этажа поддерживает эффективную работу по уборке и гибкое распределение номеров, подтверждая пригодность отеля как для коротких городских поездок, так и для более длительного проживания в стиле резиденции. Уровень крыши задуман как общая зона отдыха, которая улучшает общее впечатление от отеля и укрепляет позиционирование проекта как городского объекта гостеприимства. Планировка включает: • Бассейн на крыше как центральный элемент отдыха • Зоны для загара и отдыха с беспрепятственным видом • Компактный служебный узел (лифт, лестница, технические помещения) • Многофункциональный крытый лаунж / зона для завтрака, поддерживающая гибкое использование в течение дня. Этот уровень функционирует как социальный и экспериментальный слой отеля, дополняя жилые этажи ниже. Дизайн крыши поддерживает круглогодичное использование, длительное проживание и премиальное позиционирование, оставаясь полностью интегрированным в структурную и операционную логику здания. Четкое разделение между номерами и общими удобствами на крыше улучшает конфиденциальность, контроль шума и операционную эффективность, подтверждая готовность проекта к немедленной реализации. Расположение очень удобное и легко доступное: автобусная остановка прямо перед зданием, а центр города всего в нескольких минутах ходьбы. В радиусе от 300 до 1000 метров находятся больница KBC Rijeka, университетский кампус и факультет инженерии, что обеспечивает широкий круг потенциальных гостей – от деловых путешественников и академических посетителей до медицинских работников и студентов. Архитектурно проект фокусируется на современной визуальной идентичности, подчеркивая вертикальные деревянные элементы и интегрированную зелень на фасаде, создавая современную и привлекательную эстетику в гармонии с городской средой. Эта разработка предлагает инвесторам возможность войти в четко определенный и хорошо подготовленный проект без задержек, вызванных длительными процедурами получения разрешений, при этом все мощности и окончательное видение рынка уже установлены. Это редкая возможность для инвестора, стремящегося превратить престижное местоположение в самобытный, высокоценный гостиничный продукт – проекты такого рода редко появляются на рынке. Риека – популярное туристическое, деловое и конгрессное направление с нехваткой современных туристических объектов уровня 3* и 4*. Основываясь на утвержденной архитектурной программе, действующем разрешении на строительство и консервативных операционных предположениях, реконструкция отеля по адресу ул. Чандекова, 10 была проанализирована как инвестиция в городское гостеприимство смешанного типа, сочетающая проживание и питание. Проект структурирован вокруг двух взаимодополняющих и в значительной степени независимых источников дохода, которые значительно повышают стабильность денежных потоков и снижают зависимость от сезонных тенденций туризма. Эта модель двойного дохода особенно хорошо подходит для круглогодичного городского спроса Риеки и развивающегося профиля городских поездок. Компонент проживания запланирован с 22 номерами и общей вместимостью 68 спальных мест. Финансовая модель предполагает стабилизированный среднегодовой коэффициент загрузки 65 процентов и среднюю суточную цену номера 95 евро. Эти предположения отражают реалистичные рыночные условия, обусловленные деловыми поездками, длительным проживанием и постоянным городским потоком посетителей, а не только сезонным туризмом. При этих параметрах ожидается, что отель будет генерировать примерно 5 200 ночей в год, что приведет к предполагаемому доходу от проживания около 500 000 евро в год. Операционные расходы для отеля такого размера и категории были консервативно оценены в 40 процентов от дохода от проживания, покрывая расходы на персонал, уборку, коммунальные услуги, техническое обслуживание, административные и дистрибьюторские расходы. Это приводит к годовым операционным расходам примерно в 200 000 евро и EBITDA от проживания около 300 000 евро. Операции по питанию и напиткам дополнительно укрепляют профиль доходов проекта. Программа гостеприимства включает кафе и ресторан на первом этаже с 56 местами внутри и снаружи, дополненные террасой на крыше с дополнительными 24 местами, что доводит общую вместимость до 80 мест. Местоположение выгодно благодаря сильному спросу со стороны местного населения, постоянному ежедневному пешеходному трафику и доказанной эффективности аналогичных заведений в непосредственной близости. Прогнозы доходов намеренно консервативны и основаны на минимальном ожидаемом годовом обороте на место. Ожидается, что операции на первом этаже будут приносить примерно 420 000 евро в год, в то время как терраса на крыше, как ожидается, принесет около 72 000 евро, что приведет к общему годовому доходу от питания и напитков примерно в 492 000 евро. Эта оценка не включает потенциальный доход от мероприятий, частных вечеринок, кейтеринговых услуг или фирменных концепций, которые могут быть введены на более поздних этапах эксплуатации. Операционные расходы на питание и напитки соответствуют типичным показателям для хорошо управляемого городского объекта гостеприимства. Затраты на товары, персонал и операционные расходы оцениваются примерно в 70 процентов от выручки, что приводит к годовым операционным расходам около 344 000 евро и EBITDA от операций по питанию и напиткам около 148 000 евро. В совокупности компоненты проживания и питания генерируют общий прогнозируемый годовой EBITDA примерно от 448 000 до 450 000 евро. Эта высокая операционная эффективность подкрепляет инвестиционный кейс проекта. Общие капитальные вложения, без НДС, оцениваются в 3,1 миллиона евро, включая 1,5 миллиона евро на приобретение собственности с утвержденным разрешением на строительство и 1,6 миллиона евро на реконструкцию, отделку и оборудование. Исходя из стабилизированного годового операционного денежного потока, ориентировочный срок окупаемости инвестиций оценивается примерно в 6,5–7 лет. Этот горизонт окупаемости считается весьма привлекательным для инвестиций в городской отель с круглогодичной работой, диверсифицированными потоками доходов и ограниченным воздействием сезонной волатильности. В целом, финансовый анализ подтверждает, что предлагаемая реконструкция отеля обеспечивает сильный и диверсифицированный денежный поток, основан на консервативных и реалистичных предположениях, соответствующих динамике городского туризма Риеки, и представляет собой сбалансированный профиль риска, подкрепленный местным спросом и постоянной активностью. Сочетание утвержденного архитектурного решения, устоявшегося микрорайона и модели двойного дохода позиционирует проект как финансово жизнеспособную и готовую к реализации инвестицию в городское гостеприимство, подходящую для прямого владения, партнерских структур или моделей финансируемого развития. Ref: RE-AB-MM1-43178 Общие дополнительные расходы, понесенные Покупателем недвижимости в Хорватии, составляют около 7% от общей стоимости недвижимости, включая: налог на передачу недвижимости (3% от стоимости недвижимости), комиссию агентства/брокера (3% + НДС на комиссию), гонорар адвоката (около 1%), нотариальный сбор, судебный регистрационный сбор и расходы на официальный заверенный перевод. Агентское/брокерское соглашение подписывается до посещения объектов недвижимости. Преимущества объекта: Терраса на крыше, Бассейн, Лифт, Благоустроенный, Разрешение на строительство, Современный