22 Quartos Outro em Rijeka

Projeto de reconstrução de edifício antigo em Rijeka! O novo hotel de design beneficiará de vistas para o mar. O edifício antigo de 1962 será convertido num hotel moderno de 22 quartos, com uma incrível piscina no terraço. A área total da estrutura a reconstruir é de 1180 m². O terreno tem 670 m². Existe uma licença de construção válida. A reconstrução pode começar imediatamente. O projeto aprovado prevê um total de 22 unidades de alojamento, incluindo 14 quartos de hotel, 6 apartamentos estúdio e 2 apartamentos maiores, complementados por uma área de receção, uma zona lounge e um espaço multifuncional no rés-do-chão. Um dos principais destaques do conceito é a área de terraço excecionalmente atrativa, com um bar, zona lounge e uma piscina com aproximadamente 20 metros de comprimento. Concebida como um moderno espaço de hospitalidade no terraço com vistas panorâmicas, esta característica representa um conceito único e inovador para o mercado de Rijeka, oferecendo um claro potencial comercial e uma forte diferenciação no segmento de alojamentos para escapadelas urbanas e estadias curtas premium. Capacidade total de alojamento - 68 camas. Estrutura da propriedade: O rés-do-chão está organizado como o núcleo funcional e público do hotel, separando claramente as áreas de acesso aos hóspedes das zonas de serviço e operacionais. Os elementos chave incluem: • Área de receção com ligação visual e física direta à entrada, • Área de pequeno-almoço posicionada virada para a fachada, beneficiando de luz natural e acesso ao terraço, • Cozinha totalmente equipada e instalações de apoio, ligadas logicamente à área de refeições, • Núcleo de circulação vertical (escada e elevador) posicionado centralmente para acesso eficiente aos pisos superiores, • Vias de circulação claras e intuitivas para hóspedes, pessoal e operações de serviço. O layout garante operações diárias eficientes, um fluxo de hóspedes tranquilo e a conformidade com os requisitos de acessibilidade e segurança, confirmando a prontidão técnica do projeto ao nível do rés-do-chão. O piso típico (1º, 2º, 3º) está organizado em torno de um núcleo de circulação vertical central, garantindo acesso eficiente, orientação clara e lógica operacional ótima. O layout combina: • Quartos standard com casas de banho compactas e funcionais, • Unidades estúdio com kitchenettes, para estadias prolongadas, • Separação clara entre as unidades de alojamento e a circulação de serviço, • Módulos de quartos repetitivos e racionais, permitindo eficiência de construção e consistência operacional. Todas as unidades de alojamento estão orientadas para maximizar a luz natural e as vistas urbanas, enquanto a circulação interna permanece compacta e legível. O planta do piso suporta operações de limpeza eficientes e alocação flexível de quartos, reforçando a adequação do hotel tanto para estadias curtas de escapadelas urbanas como para visitas mais longas de estilo residencial. O nível do terraço é concebido como uma área de comodidades partilhada que melhora a experiência geral do hotel, ao mesmo tempo que reforça o posicionamento de hospitalidade urbana do projeto. O layout integra: • Uma piscina no terraço como elemento central de lazer • Áreas de banhos de sol e relaxamento com vistas desimpedidas • Um núcleo de serviço compacto (elevador, escada, espaços técnicos) • Uma sala lounge interior multifuncional / área de pequeno-almoço que suporta uso flexível ao longo do dia. Este nível funciona como uma camada social e experiencial do hotel, complementando os pisos de alojamento abaixo. O design do terraço suporta o uso durante todo o ano, estadias prolongadas e posicionamento premium, mantendo-se totalmente integrado na lógica estrutural e operacional do edifício. A separação clara entre os quartos e as comodidades partilhadas no terraço melhora a privacidade, o controlo de ruído e a eficiência operacional, confirmando a prontidão do projeto para execução imediata. A localização é muito conveniente e de fácil acesso, com uma paragem de autocarro mesmo em frente ao edifício e o centro da cidade a poucos minutos de distância. Num raio de 300 a 1000 metros encontram-se o KBC Rijeka, o Campus Universitário e a Faculdade de Engenharia, proporcionando uma vasta gama de hóspedes potenciais – desde viajantes de negócios e visitantes académicos a profissionais de saúde e estudantes. Arquitetonicamente, o projeto foca-se numa identidade visual contemporânea, enfatizando elementos verticais de madeira e vegetação integrada na fachada, criando uma estética moderna e convidativa em harmonia com o ambiente urbano. Este desenvolvimento oferece aos investidores a oportunidade de entrar num projeto claramente definido e bem preparado, sem os atrasos causados por longos procedimentos de licenciamento, com todas as capacidades e a visão de mercado final já estabelecidas. É uma oportunidade rara para um investidor que procura transformar uma localização privilegiada num produto de hospitalidade distinto e de alto valor – projetos deste tipo raramente aparecem no mercado. Rijeka é um destino turístico, de negócios e de congressos popular, com escassez de instalações turísticas modernas de 3* e 4*. Com base no programa arquitetónico aprovado, licença de construção válida e pressupostos operacionais conservadores, a renovação do hotel na Rua Čandekova, 10, foi analisada como um investimento de hospitalidade urbana de uso misto que combina operações de alojamento e de alimentos e bebidas. O projeto é estruturado em torno de dois fluxos de receita complementares e em grande parte independentes, que melhoram significativamente a estabilidade do fluxo de caixa e reduzem a dependência das tendências turísticas sazonais. Este modelo de dupla receita é particularmente adequado para a procura urbana de Rijeka ao longo de todo o ano e o seu perfil em evolução de escapadelas urbanas. O componente de alojamento está planeado com 22 unidades e uma capacidade total de 68 camas. O modelo financeiro assume uma taxa de ocupação anual média estabilizada de 65% e uma taxa diária média combinada de 95 euros. Estas premissas refletem condições de mercado realistas impulsionadas por viagens de negócios, estadias prolongadas e visitas urbanas consistentes, em vez de apenas turismo de época alta. Sob estes parâmetros, espera-se que o hotel gere aproximadamente 5.200 noites de quarto anualmente, resultando em receitas de alojamento estimadas em cerca de 500.000 euros por ano. Os custos operacionais para um hotel deste tamanho e categoria foram estimados de forma conservadora em 40% das receitas de alojamento, cobrindo pessoal, limpeza, serviços públicos, manutenção, administração e despesas de distribuição. Isto resulta em custos operacionais anuais de aproximadamente 200.000 euros e um EBITDA de alojamento de cerca de 300.000 euros. A operação de alimentos e bebidas fortalece ainda mais o perfil de receita do projeto. O programa de hospitalidade inclui um café e restaurante no rés-do-chão com 56 lugares interiores e exteriores, complementado por um terraço no último piso que oferece mais 24 lugares, elevando a capacidade total de assentos para 80. A localização beneficia de uma forte procura do bairro, tráfego pedonal diário constante e desempenho comprovado de estabelecimentos comparáveis na área imediata. As projeções de receita são intencionalmente conservadoras e baseadas num volume de negócios anual mínimo esperado por lugar. A operação do rés-do-chão deverá gerar aproximadamente 420.000 euros anualmente, enquanto o terraço do último piso deverá contribuir com cerca de 72.000 euros, resultando numa receita anual total de alimentos e bebidas de aproximadamente 492.000 euros. Esta estimativa exclui potenciais ganhos adicionais de eventos, funções privadas, serviços de catering ou conceitos de marca que podem ser introduzidos em fases posteriores de operação. Os custos operacionais para o componente de alimentos e bebidas estão alinhados com os benchmarks típicos para um local de hospitalidade urbana bem gerido. Os custos de bens vendidos, pessoal e despesas operacionais são estimados em aproximadamente 70% da receita, resultando em despesas operacionais anuais de cerca de 344.000 euros e um EBITDA de aproximadamente 148.000 euros das operações de alimentos e bebidas. Combinados, os componentes de alojamento e alimentos e bebidas geram um EBITDA anual projetado total de aproximadamente 448.000 a 450.000 euros. Este forte desempenho operacional sustenta o caso de investimento para o projeto. O investimento total de capital, excluindo IVA, é estimado em 3,1 milhões de euros, compreendendo 1,5 milhões de euros para a aquisição da propriedade com licença de construção aprovada e 1,6 milhões de euros para reconstrução, acabamento e equipamento. Com base no fluxo de caixa operacional anual estabilizado, o período de retorno do investimento indicativo é estimado em aproximadamente 6,5 a 7 anos. Este horizonte de retorno é considerado altamente atrativo para um investimento hoteleiro urbano com operações durante todo o ano, fluxos de receita diversificados e exposição limitada à volatilidade sazonal. No geral, a análise financeira confirma que a renovação do hotel proposta proporciona um fluxo de caixa forte e diversificado, baseia-se em premissas conservadoras e realistas alinhadas com a dinâmica do turismo urbano de Rijeka, e apresenta um perfil de risco equilibrado apoiado pela procura local e atividade contínua. A combinação de uma solução arquitetónica aprovada, uma micro-localização estabelecida e um modelo operacional de dupla receita posiciona o projeto como um investimento de hospitalidade urbana financeiramente viável e pronto para execução, adequado para propriedade direta, estruturas de parceria ou modelos de desenvolvimento financiados. Ref: RE-AB-MM1-43178 As despesas adicionais gerais incorridas pelo Comprador de imóveis na Croácia são de cerca de 7% do custo total da propriedade, que inclui: imposto de transferência de propriedade (3% do valor da propriedade), comissão de agência/corretagem (3% + IVA sobre a comissão), honorários de advogado (cerca de 1%), taxa notarial, taxa de registo judicial e despesas de tradução oficial certificada. O acordo de agência/corretagem é assinado antes da visita aos imóveis. Vantagens da propriedade: Terraço no último piso, Piscina, Elevador, Urbanizado, Licença de construção, Moderno