22 Camere Altro a Rijeka

Progetto di ricostruzione di un edificio più vecchio a Rijeka! Il nuovo hotel di design beneficerà di viste sul mare. L'edificio più vecchio del 1962 sarà convertito in un hotel moderno di 22 camere, con un'incredibile piscina sul tetto. L'area totale della struttura da ricostruire è di 1180 mq. Il terreno è di 670 mq. Esiste un permesso di costruzione valido. La ricostruzione può iniziare subito. Il progetto approvato prevede un totale di 22 unità abitative, tra cui 14 camere d'albergo, 6 monolocali e 2 appartamenti più grandi, completati da un'area reception, una zona lounge e uno spazio multifunzionale al piano terra. Uno dei punti salienti del concetto è l'area del tetto eccezionalmente attraente con un bar, una zona lounge e una piscina lunga circa 20 metri. Progettata come un moderno spazio di ospitalità sul tetto con vista panoramica, questa caratteristica rappresenta un concetto unico e innovativo per il mercato di Rijeka, offrendo un chiaro potenziale commerciale e una forte differenziazione nel segmento degli alloggi per city-break e soggiorni brevi premium. Capacità totale di alloggio - 68 posti letto. Struttura della proprietà: Il piano terra è organizzato come nucleo funzionale e pubblico dell'hotel, separando chiaramente le aree rivolte agli ospiti dalle zone di servizio e operative. Gli elementi chiave includono: • Area reception con collegamento visivo e fisico diretto all'ingresso, • Area colazione posizionata verso la facciata, che beneficia di luce naturale e accesso alla terrazza, • Cucina completamente attrezzata e servizi di supporto, logicamente collegati alla zona pranzo, • Nucleo di circolazione verticale (scala e ascensore) posizionato centralmente per un accesso efficiente ai piani superiori, • Percorsi di circolazione chiari e intuitivi per ospiti, personale e operazioni di servizio. La disposizione garantisce operazioni quotidiane efficienti, un flusso di ospiti agevole e la conformità ai requisiti di accessibilità e sicurezza, confermando la prontezza tecnica del progetto a livello del piano terra. Il piano tipo (1°, 2°, 3°) è organizzato attorno a un nucleo di circolazione verticale centrale, garantendo un accesso efficiente, un orientamento chiaro e una logica operativa ottimale. La disposizione combina: • Camere standard con bagni compatti e funzionali, • Unità monolocali con angolo cottura, per soggiorni prolungati, • Chiara separazione tra unità abitative e circolazione di servizio, • Moduli camera ripetitivi e razionali, che consentono efficienza costruttiva e coerenza operativa. Tutte le unità abitative sono orientate per massimizzare la luce naturale e le viste urbane, mentre la circolazione interna rimane compatta e leggibile. La planimetria supporta operazioni di pulizia efficienti e un'assegnazione flessibile delle camere, rafforzando l'idoneità dell'hotel sia per brevi soggiorni in città che per visite più lunghe in stile residenziale. Il livello del tetto è concepito come un'area comune che migliora l'esperienza complessiva dell'hotel, rafforzando al contempo il posizionamento di ospitalità urbana del progetto. La disposizione integra: • Una piscina sul tetto come elemento centrale di svago • Aree prendisole e relax con vista libera • Un nucleo di servizio compatto (ascensore, scala, locali tecnici) • Una lounge interna multifunzionale / area colazione che supporta un uso flessibile durante il giorno. Questo livello funziona come strato sociale ed esperienziale dell'hotel, completando i piani abitativi sottostanti. Il design del tetto supporta l'uso tutto l'anno, i soggiorni prolungati e il posizionamento premium, rimanendo completamente integrato nella logica strutturale e operativa dell'edificio. La chiara separazione tra le camere e i servizi comuni sul tetto migliora la privacy, il controllo del rumore e l'efficienza operativa, confermando la prontezza del progetto all'esecuzione immediata. La posizione è molto comoda e facilmente accessibile, con una fermata dell'autobus proprio di fronte all'edificio e il centro città a pochi minuti di distanza. Nel raggio di 300-1000 metri si trovano il KBC Rijeka, il Campus Universitario e la Facoltà di Ingegneria, offrendo una vasta gamma di potenziali ospiti, dai viaggiatori d'affari e visitatori accademici ai professionisti medici e agli studenti. Architettonicamente, il progetto si concentra su un'identità visiva contemporanea, enfatizzando elementi verticali in legno e vegetazione integrata sulla facciata, creando un'estetica moderna e invitante in armonia con l'ambiente urbano. Questo sviluppo offre agli investitori l'opportunità di entrare in un progetto chiaramente definito e ben preparato, senza i ritardi causati da lunghe procedure di autorizzazione, con tutte le capacità e la visione di mercato finale già stabilite. È una rara opportunità per un investitore che cerca di trasformare una posizione privilegiata in un prodotto di ospitalità distintivo e di alto valore - progetti di questo tipo appaiono raramente sul mercato. Rijeka è una popolare destinazione turistica, d'affari e congressuale con una carenza di moderne strutture turistiche a 3* e 4*. Sulla base del programma architettonico approvato, del permesso di costruzione valido e di ipotesi operative conservative, la ristrutturazione dell'hotel in Via Čandekova 10 è stata analizzata come un investimento di ospitalità urbana a uso misto che combina operazioni di alloggio e ristorazione. Il progetto è strutturato attorno a due flussi di entrate complementari e in gran parte indipendenti, che migliorano significativamente la stabilità del flusso di cassa e riducono la dipendenza dalle tendenze turistiche stagionali. Questo modello a doppio reddito è particolarmente adatto alla domanda urbana annuale di Rijeka e al suo profilo in evoluzione di city-break. La componente alloggio è pianificata con 22 unità e una capacità totale di 68 posti letto. Il modello finanziario ipotizza un tasso di occupazione annuo medio stabilizzato del 65% e una tariffa giornaliera media combinata di 95 euro. Queste ipotesi riflettono condizioni di mercato realistiche guidate da viaggi d'affari, soggiorni prolungati e visite urbane costanti, piuttosto che dal solo turismo di alta stagione. In questi parametri, si prevede che l'hotel generi circa 5.200 notti per camera all'anno, con un ricavo stimato dall'alloggio di circa 500.000 euro all'anno. I costi operativi per un hotel di queste dimensioni e categoria sono stati stimati in modo conservativo al 40% dei ricavi dell'alloggio, coprendo personale, pulizie, utenze, manutenzione, amministrazione e spese di distribuzione. Ciò si traduce in costi operativi annuali di circa 200.000 euro e un EBITDA dall'alloggio di circa 300.000 euro. L'attività di ristorazione rafforza ulteriormente il profilo di entrate del progetto. Il programma di ospitalità comprende un caffè e un ristorante al piano terra con 56 posti a sedere interni ed esterni, completato da una terrazza sul tetto che offre altri 24 posti, portando la capacità totale di posti a 80. La posizione beneficia di una forte domanda di quartiere, di un costante traffico pedonale giornaliero e di prestazioni comprovate di locali comparabili nell'area circostante. Le proiezioni di entrate sono intenzionalmente conservative e basate su un fatturato annuo minimo atteso per posto. Si prevede che l'operatività al piano terra generi circa 420.000 euro all'anno, mentre la terrazza sul tetto dovrebbe contribuire con circa 72.000 euro, con un ricavo annuo totale dalla ristorazione di circa 492.000 euro. Questa stima esclude potenziali guadagni da eventi, ricevimenti privati, servizi di catering o concept di marca che potrebbero essere introdotti in fasi successive dell'operatività. I costi operativi per la componente ristorazione sono in linea con i benchmark tipici per una struttura di ospitalità urbana ben gestita. I costi delle merci vendute, del personale e le spese operative sono stimati in circa il 70% delle entrate, con conseguenti spese operative annuali di circa 344.000 euro e un EBITDA di circa 148.000 euro dalle operazioni di ristorazione. Combinate, le componenti alloggio e ristorazione generano un EBITDA annuo proiettato totale di circa 448.000-450.000 euro. Questa solida performance operativa sostiene il caso di investimento per il progetto. L'investimento totale di capitale, IVA esclusa, è stimato in 3,1 milioni di euro, comprendente 1,5 milioni di euro per l'acquisizione della proprietà con permesso di costruzione approvato e 1,6 milioni di euro per la ricostruzione, l'allestimento e le attrezzature. Sulla base del flusso di cassa operativo annuo stabilizzato, il periodo di ritorno dell'investimento indicativo è stimato in circa 6,5-7 anni. Questo orizzonte di ritorno è considerato molto interessante per un investimento alberghiero urbano con operatività annuale, flussi di entrate diversificati e limitata esposizione alla volatilità stagionale. Nel complesso, l'analisi finanziaria conferma che la ristrutturazione dell'hotel proposta genera un flusso di cassa solido e diversificato, si basa su ipotesi conservative e realistiche allineate con le dinamiche del turismo urbano di Rijeka e presenta un profilo di rischio equilibrato supportato dalla domanda locale e dall'attività continua. La combinazione di una soluzione architettonica approvata, una micro-localizzazione consolidata e un modello operativo a doppio reddito posiziona il progetto come un investimento di ospitalità urbana finanziariamente valido e pronto per l'esecuzione, adatto a proprietà diretta, strutture di partnership o modelli di sviluppo finanziati. Ref: RE-AB-MM1-43178 Le spese aggiuntive complessive a carico dell'Acquirente di immobili in Croazia sono pari a circa il 7% del costo totale della proprietà, che include: imposta sul trasferimento di proprietà (3% del valore della proprietà), commissione di agenzia/brokeraggio (3%+IVA sulla commissione), spese legali (circa 1%), spese notarili, spese di registrazione al tribunale e spese di traduzione ufficiale certificata. L'accordo di agenzia/brokeraggio viene firmato prima della visita agli immobili. Vantaggi della proprietà: Terrazza sul tetto, Piscina, Ascensore, Urbanizzato, Permesso di costruzione, Moderno