۲۲ اتاق خواب دیگر در رییکا

پروژه بازسازی ساختمان قدیمی در رییکا! هتل طراحی جدید از مناظر دریا بهره مند خواهد شد. ساختمان قدیمی سال ۱۹۶۲ به هتلی مدرن با ۲۲ اتاق و یک استخر شگفت انگیز در پشت بام تبدیل خواهد شد. مساحت کل سازه برای بازسازی ۱۱۸۰ متر مربع است. قطعه زمین ۶۷۰ متر مربع است. مجوز ساخت معتبر وجود دارد. بازسازی می تواند بلافاصله آغاز شود. پروژه تایید شده شامل مجموعاً ۲۲ واحد اقامتی است، از جمله ۱۴ اتاق هتل، ۶ آپارتمان استودیو و ۲ آپارتمان بزرگتر، که با یک منطقه پذیرش، یک منطقه استراحت و یک فضای چند منظوره در طبقه همکف تکمیل می شود. یکی از نکات برجسته کلیدی این مفهوم، منطقه پشت بام فوق العاده جذاب است که دارای یک بار، منطقه استراحت و یک استخر به طول تقریبی ۲۰ متر است. این ویژگی که به عنوان یک فضای مدرن مهمان نوازی در پشت بام با چشم انداز پانوراما طراحی شده است، نمایانگر یک مفهوم منحصر به فرد و نوآورانه برای بازار رییکا است و پتانسیل تجاری واضح و تمایز قوی در بخش اقامتگاه های کوتاه مدت شهری و اقامتگاه های کوتاه مدت ممتاز ارائه می دهد. ظرفیت کل اقامت - ۶۸ تخت. ساختار ملک: طبقه همکف به عنوان هسته عملکردی و عمومی هتل سازماندهی شده است و مناطق رو به مهمان را به وضوح از مناطق خدماتی و عملیاتی جدا می کند. عناصر کلیدی عبارتند از: • منطقه پذیرش با اتصال بصری و فیزیکی مستقیم به ورودی، • منطقه صرف صبحانه که به سمت نما قرار گرفته و از نور طبیعی و دسترسی به تراس بهره می برد، • آشپزخانه کاملاً مجهز و امکانات پشتیبانی، که به طور منطقی به منطقه غذاخوری متصل است، • هسته گردش عمودی (پله و آسانسور) که به طور مرکزی برای دسترسی کارآمد به طبقات بالا قرار گرفته است، • مسیرهای گردش واضح و بصری برای مهمانان، کارکنان و عملیات خدماتی. این طرح تضمین کننده عملیات روزانه کارآمد، جریان روان مهمانان و انطباق با الزامات دسترسی و ایمنی است و آمادگی فنی پروژه را در سطح طبقه همکف تأیید می کند. طبقه معمولی (اول، دوم، سوم) حول یک هسته گردش عمودی مرکزی سازماندهی شده است که دسترسی کارآمد، جهت گیری واضح و منطق عملیاتی بهینه را تضمین می کند. طرح ترکیبی از موارد زیر است: • اتاق های استاندارد با حمام های جمع و جور و کاربردی، • واحدهای استودیو با آشپزخانه کوچک، برای اقامت طولانی مدت، • جداسازی واضح بین واحدهای اقامتی و گردش خدمات، • ماژول های اتاق تکراری و منطقی، که بهره وری ساخت و ساز و سازگاری عملیاتی را امکان پذیر می کند. تمام واحدهای اقامتی به گونه ای جهت گیری شده اند که نور طبیعی و مناظر شهری را به حداکثر برسانند، در حالی که گردش داخلی فشرده و قابل خواندن باقی می ماند. نقشه طبقه از عملیات نظافت کارآمد و تخصیص انعطاف پذیر اتاق پشتیبانی می کند و مناسب بودن هتل را هم برای اقامت های کوتاه مدت شهری و هم برای بازدیدهای طولانی تر به سبک مسکونی تقویت می کند. سطح پشت بام به عنوان یک منطقه مشترک طراحی شده است که تجربه کلی هتل را بهبود می بخشد و در عین حال موقعیت هتل را به عنوان یک مکان پذیرایی شهری تقویت می کند. طرح شامل موارد زیر است: • یک استخر در پشت بام به عنوان عنصر اصلی تفریح • مناطق آفتاب گیری و استراحت با چشم انداز بی وقفه • یک هسته خدماتی فشرده (آسانسور، پله، فضاهای فنی) • یک سالن داخلی چند منظوره / منطقه صبحانه که از استفاده انعطاف پذیر در طول روز پشتیبانی می کند. این سطح به عنوان یک لایه اجتماعی و تجربی هتل عمل می کند و طبقات اقامتی زیرین را تکمیل می کند. طراحی پشت بام از استفاده در تمام طول سال، اقامت طولانی مدت و موقعیت ممتاز پشتیبانی می کند، در حالی که کاملاً با منطق ساختاری و عملیاتی ساختمان ادغام شده است. جداسازی واضح بین اتاق های مهمان و امکانات مشترک پشت بام، حریم خصوصی، کنترل نویز و کارایی عملیاتی را افزایش می دهد و آمادگی پروژه را برای اجرای فوری تأیید می کند. این مکان بسیار راحت و به راحتی قابل دسترسی است، با ایستگاه اتوبوس درست جلوی ساختمان و مرکز شهر فقط چند دقیقه فاصله دارد. در شعاع ۳۰۰ تا ۱۰۰۰ متری، KBC Rijeka، پردیس دانشگاهی و دانشکده مهندسی قرار دارند که طیف گسترده ای از مهمانان بالقوه را فراهم می کند - از مسافران تجاری و بازدیدکنندگان دانشگاهی گرفته تا متخصصان پزشکی و دانشجویان. از نظر معماری، این پروژه بر هویت بصری معاصر تمرکز دارد و عناصر چوبی عمودی و فضای سبز یکپارچه در نما را برجسته می کند و زیبایی شناسی مدرن و جذابی را در هماهنگی با محیط شهری ایجاد می کند. این توسعه به سرمایه گذاران این فرصت را می دهد که بدون تاخیر ناشی از رویه های طولانی صدور مجوز، وارد یک پروژه به وضوح تعریف شده و آماده شده شوند، زیرا تمام ظرفیت ها و چشم انداز نهایی بازار از قبل تعیین شده است. این یک فرصت نادر برای سرمایه گذاری است که به دنبال تبدیل یک مکان ممتاز به یک محصول مهمان نوازی متمایز و با ارزش بالا است - پروژه هایی از این دست به ندرت در بازار ظاهر می شوند. رییکا یک مقصد گردشگری، تجاری و کنگره محبوب است که با کمبود امکانات توریستی مدرن ۳ ستاره و ۴ ستاره مواجه است. بر اساس برنامه معماری تایید شده، مجوز ساخت معتبر و مفروضات عملیاتی محافظه کارانه، نوسازی هتل در خیابان چاندکووا ۱۰ به عنوان یک سرمایه گذاری مهمان نوازی شهری با کاربری مختلط که عملیات اقامتی و غذایی و نوشیدنی را ترکیب می کند، تجزیه و تحلیل شده است. این پروژه حول دو جریان درآمدی مکمل و عمدتاً مستقل ساخته شده است که به طور قابل توجهی ثبات جریان نقدی را افزایش داده و وابستگی به روندهای گردشگری فصلی را کاهش می دهد. این مدل درآمد دوگانه به ویژه برای تقاضای شهری رییکا در تمام طول سال و مشخصات در حال تحول آن برای سفرهای شهری مناسب است. بخش اقامت با ۲۲ واحد و ظرفیت کل ۶۸ تخت برنامه ریزی شده است. مدل مالی فرض می کند نرخ اشغال سالانه متوسط پایدار ۶۵ درصد و نرخ متوسط روزانه اتاق ترکیبی ۹۵ یورو است. این مفروضات شرایط واقعی بازار را که ناشی از سفرهای کاری، اقامت های طولانی مدت و بازدیدهای شهری مداوم است، نه فقط گردشگری فصلی، منعکس می کند. تحت این پارامترها، انتظار می رود هتل سالانه حدود ۵۲۰۰ شب اقامت ایجاد کند که منجر به درآمد تخمینی اقامت حدود ۵۰۰,۰۰۰ یورو در سال می شود. هزینه های عملیاتی برای هتلی با این اندازه و دسته بندی به طور محافظه کارانه ۴۰ درصد از درآمد اقامت تخمین زده شده است که هزینه های کارکنان، نظافت، خدمات عمومی، نگهداری، اداری و توزیع را پوشش می دهد. این منجر به هزینه های عملیاتی سالانه حدود ۲۰۰,۰۰۰ یورو و سود عملیاتی (EBITDA) از اقامت حدود ۳۰۰,۰۰۰ یورو می شود. عملیات غذا و نوشیدنی بیشتر مشخصات درآمد پروژه را تقویت می کند. برنامه مهمان نوازی شامل یک کافه و رستوران در طبقه همکف با ۵۶ صندلی داخلی و خارجی است که با یک تراس پشت بام با ۲۴ صندلی اضافی تکمیل می شود و ظرفیت کل صندلی ها را به ۸۰ می رساند. این مکان از تقاضای قوی محلی، ترافیک پیاده روی روزانه ثابت و عملکرد اثبات شده مکان های مشابه در منطقه مجاور بهره می برد. پیش بینی درآمدها عمداً محافظه کارانه است و بر اساس حداقل گردش مالی سالانه مورد انتظار برای هر صندلی است. انتظار می رود عملیات طبقه همکف سالانه حدود ۴۲۰,۰۰۰ یورو درآمد داشته باشد، در حالی که تراس پشت بام انتظار می رود حدود ۷۲,۰۰۰ یورو کمک کند، که منجر به کل درآمد سالانه غذا و نوشیدنی حدود ۴۹۲,۰۰۰ یورو می شود. این تخمین شامل سود بالقوه از رویدادها، مهمانی های خصوصی، خدمات پذیرایی یا مفاهیم برند شده که ممکن است در مراحل بعدی عملیات معرفی شوند، نمی شود. هزینه های عملیاتی برای بخش غذا و نوشیدنی با معیارهای معمول برای یک مکان مهمان نوازی شهری با مدیریت خوب مطابقت دارد. هزینه کالاهای فروخته شده، کارکنان و هزینه های عملیاتی تقریباً ۷۰ درصد درآمد تخمین زده می شود که منجر به هزینه های عملیاتی سالانه حدود ۳۴۴,۰۰۰ یورو و سود عملیاتی (EBITDA) حدود ۱۴۸,۰۰۰ یورو از عملیات غذا و نوشیدنی می شود. در مجموع، اجزای اقامت و غذا و نوشیدنی، سود عملیاتی سالانه پیش بینی شده کل حدود ۴۴۸,۰۰۰ تا ۴۵۰,۰۰۰ یورو را تولید می کنند. این عملکرد عملیاتی قوی، مورد سرمایه گذاری برای پروژه را تقویت می کند. کل سرمایه گذاری، بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده، ۳.۱ میلیون یورو تخمین زده می شود که شامل ۱.۵ میلیون یورو برای خرید ملک با مجوز ساختمانی تایید شده و ۱.۶ میلیون یورو برای بازسازی، تجهیز و نصب می باشد. بر اساس جریان نقدی عملیاتی سالانه پایدار، دوره بازپرداخت سرمایه گذاری تقریبی ۶.۵ تا ۷ سال تخمین زده می شود. این افق بازپرداخت برای یک سرمایه گذاری هتل شهری با عملیات در تمام طول سال، جریان های درآمدی متنوع و ریسک محدود در برابر نوسانات فصلی، بسیار جذاب تلقی می شود. به طور کلی، تجزیه و تحلیل مالی تأیید می کند که نوسازی هتل پیشنهادی جریان نقدی قوی و متنوعی را ارائه می دهد، بر اساس مفروضات محافظه کارانه و واقع بینانه ای است که با پویایی گردشگری شهری رییکا همسو است و مشخصات ریسک متعادلی را ارائه می دهد که توسط تقاضای محلی و فعالیت مداوم پشتیبانی می شود. ترکیب راه حل معماری تایید شده، موقعیت مکانی کوچک تثبیت شده و مدل عملیاتی دوگانه درآمد، پروژه را به عنوان یک سرمایه گذاری مهمان نوازی شهری از نظر مالی قابل دوام و آماده اجرا، مناسب برای مالکیت مستقیم، ساختارهای مشارکتی یا مدل های توسعه تامین مالی شده، قرار می دهد. Ref: RE-AB-MM1-43178 هزینه های اضافی کلی که توسط خریدار املاک در کرواسی متحمل می شود، حدود ۷٪ از کل هزینه ملک است که شامل موارد زیر می شود: مالیات انتقال ملک (۳٪ ارزش ملک)، کمیسیون آژانس/کارگزاری (۳٪ + مالیات بر ارزش افزوده بر کمیسیون)، هزینه وکیل (حدود ۱٪)، هزینه دفتر اسناد رسمی، هزینه ثبت دادگاه و هزینه ترجمه رسمی تایید شده. قرارداد آژانس/کارگزاری قبل از بازدید از املاک امضا می شود. مزایای ملک: تراس پشت بام، استخر، آسانسور، شهری، مجوز ساخت، مدرن