Otro de 22 dormitorios en Rijeka

¡Proyecto de reconstrucción de edificio antiguo en Rijeka! El nuevo hotel de diseño se beneficiará de vistas al mar. El edificio antiguo de 1962 se convertirá en un hotel moderno de 22 habitaciones, con una increíble piscina en la azotea. El área total de la estructura a reconstruir es de 1180 m². La parcela es de 670 m². Existe un permiso de construcción válido. La reconstrucción puede comenzar de inmediato. El proyecto aprobado prevé un total de 22 unidades de alojamiento, incluyendo 14 habitaciones de hotel, 6 apartamentos tipo estudio y 2 apartamentos más grandes, complementados por una zona de recepción, una zona de estar y un espacio multifuncional en la planta baja. Uno de los aspectos más destacados del concepto es la zona de azotea excepcionalmente atractiva que cuenta con un bar, una zona de estar y una piscina de aproximadamente 20 metros de largo. Diseñada como un moderno espacio de hospitalidad en la azotea con vistas panorámicas, esta característica representa un concepto único e innovador para el mercado de Rijeka, ofreciendo un claro potencial comercial y una fuerte diferenciación en el segmento de alojamiento para escapadas urbanas y estancias cortas premium. Capacidad total de alojamiento: 68 camas. Estructura de la propiedad: La planta baja está organizada como el núcleo funcional y público del hotel, separando claramente las áreas de cara al huésped de las zonas de servicio y operativas. Los elementos clave incluyen: • Área de recepción con conexión visual y física directa a la entrada, • Área de comedor para desayunos ubicada hacia la fachada, beneficiándose de luz natural y acceso a la terraza, • Cocina totalmente equipada y instalaciones de back-of-house, conectadas lógicamente al área de comedor, • Núcleo de circulación vertical (escalera y ascensor) ubicado centralmente para un acceso eficiente a los pisos superiores, • Rutas de circulación claras e intuitivas para huéspedes, personal y operaciones de servicio. El diseño garantiza operaciones diarias eficientes, un flujo de huéspedes sin problemas y el cumplimiento de los requisitos de accesibilidad y seguridad, confirmando la preparación técnica del proyecto a nivel de planta baja. El piso típico (1º, 2º, 3º) se organiza en torno a un núcleo de circulación vertical central, lo que garantiza un acceso eficiente, una orientación clara y una lógica operativa óptima. El diseño combina: • Habitaciones estándar con baños compactos y funcionales, • Unidades tipo estudio con instalaciones de cocina, para estancias prolongadas, • Clara separación entre las unidades de alojamiento y la circulación de servicio, • Módulos de habitaciones repetitivos y racionales, que permiten eficiencia en la construcción y consistencia operativa. Todas las unidades de alojamiento están orientadas para maximizar la luz natural y las vistas urbanas, mientras que la circulación interna sigue siendo compacta y legible. El plano de planta admite operaciones de limpieza eficientes y una asignación flexible de habitaciones, lo que refuerza la idoneidad del hotel tanto para estancias cortas de escapada urbana como para visitas más largas de estilo residencial. El nivel de la azotea se concibe como una zona de servicios compartida que mejora la experiencia general del hotel y refuerza el posicionamiento de hospitalidad urbana del proyecto. El diseño integra: • Una piscina en la azotea como elemento central de ocio • Zonas de solárium y relax con vistas despejadas • Un núcleo de servicio compacto (ascensor, escalera, espacios técnicos) • Un salón interior multifuncional / área de desayuno que admite un uso flexible durante todo el día. Este nivel funciona como una capa social y experiencial del hotel, complementando los pisos de alojamiento inferiores. El diseño de la azotea admite el uso durante todo el año, estancias prolongadas y posicionamiento premium, al tiempo que permanece totalmente integrado en la lógica estructural y operativa del edificio. La clara separación entre las habitaciones y los servicios compartidos de la azotea mejora la privacidad, el control del ruido y la eficiencia operativa, confirmando la preparación del proyecto para su ejecución inmediata. La ubicación es muy conveniente y de fácil acceso, con una parada de autobús justo delante del edificio y el centro de la ciudad a solo unos minutos. A un radio de entre 300 y 1000 metros se encuentran el KBC Rijeka, el Campus Universitario y la Facultad de Ingeniería, lo que proporciona una amplia gama de huéspedes potenciales, desde viajeros de negocios y visitantes académicos hasta profesionales médicos y estudiantes. Arquitectónicamente, el proyecto se centra en una identidad visual contemporánea, enfatizando elementos verticales de madera y vegetación integrada en la fachada, creando una estética moderna y atractiva en armonía con el entorno urbano. Este desarrollo ofrece a los inversores la oportunidad de ingresar a un proyecto claramente definido y bien preparado sin demoras causadas por largos procedimientos de permisos, con todas las capacidades y la visión de mercado final ya establecidas. Es una oportunidad única para un inversor que busca transformar una ubicación privilegiada en un producto de hospitalidad distintivo y de alto valor; los proyectos de este tipo rara vez aparecen en el mercado. Rijeka es un destino turístico, de negocios y de congresos popular con escasez de instalaciones turísticas modernas de 3* y 4*. Basado en el programa arquitectónico aprobado, el permiso de construcción válido y las suposiciones operativas conservadoras, la renovación del hotel en Čandekova Street 10 ha sido analizada como una inversión de hospitalidad urbana de uso mixto que combina operaciones de alojamiento y de alimentos y bebidas. El proyecto se estructura en torno a dos flujos de ingresos complementarios y en gran medida independientes, que mejoran significativamente la estabilidad del flujo de caja y reducen la dependencia de las tendencias turísticas estacionales. Este modelo de doble ingreso se adapta particularmente bien a la demanda urbana durante todo el año de Rijeka y a su perfil cambiante de escapadas urbanas. El componente de alojamiento está planificado con 22 unidades y una capacidad total de 68 camas. El modelo financiero asume una tasa de ocupación anual promedio estabilizada del 65 por ciento y una tarifa diaria promedio combinada de 95 euros. Estas suposiciones reflejan las condiciones reales del mercado impulsadas por los viajes de negocios, las estancias prolongadas y las visitas urbanas constantes, en lugar de solo el turismo de temporada alta. Bajo estos parámetros, se espera que el hotel genere aproximadamente 5.200 noches de habitación al año, lo que resultará en ingresos estimados por alojamiento de alrededor de 500.000 euros por año. Los costos operativos para un hotel de este tamaño y categoría se han estimado de manera conservadora en el 40 por ciento de los ingresos por alojamiento, cubriendo personal, limpieza, servicios públicos, mantenimiento, administración y gastos de distribución. Esto resulta en costos operativos anuales de aproximadamente 200.000 euros y un EBITDA de alojamiento de aproximadamente 300.000 euros. La operación de alimentos y bebidas fortalece aún más el perfil de ingresos del proyecto. El programa de hospitalidad incluye un café y restaurante en la planta baja con 56 asientos interiores y exteriores, complementado por una terraza en la azotea que ofrece 24 asientos adicionales, lo que eleva la capacidad total de asientos a 80. La ubicación se beneficia de una fuerte demanda del vecindario, un tráfico peatonal diario constante y un rendimiento comprobado de locales comparables en el área inmediata. Las proyecciones de ingresos son intencionalmente conservadoras y se basan en un volumen de negocios anual mínimo esperado por asiento. Se proyecta que la operación de la planta baja genere aproximadamente 420.000 euros anuales, mientras que se espera que la terraza de la azotea contribuya con alrededor de 72.000 euros, lo que resultará en ingresos totales anuales de alimentos y bebidas de aproximadamente 492.000 euros. Esta estimación excluye el potencial de ingresos adicionales de eventos, funciones privadas, servicios de catering o conceptos de marca que podrían introducirse en etapas posteriores de operación. Los costos operativos para el componente de alimentos y bebidas están alineados con los puntos de referencia típicos para un lugar de hospitalidad urbana bien administrado. Los costos de bienes vendidos, personal y gastos operativos se estiman en aproximadamente el 70 por ciento de los ingresos, lo que resulta en gastos operativos anuales de alrededor de 344.000 euros y un EBITDA de aproximadamente 148.000 euros de las operaciones de alimentos y bebidas. Combinados, los componentes de alojamiento y alimentos y bebidas generan un EBITDA anual proyectado total de aproximadamente 448.000 a 450.000 euros. Este sólido desempeño operativo respalda el caso de inversión para el proyecto. La inversión total de capital, excluyendo el IVA, se estima en 3,1 millones de euros, que comprende 1,5 millones de euros para la adquisición de la propiedad con un permiso de construcción aprobado y 1,6 millones de euros para la reconstrucción, adaptación y equipamiento. Basado en el flujo de caja operativo anual estabilizado, el período de recuperación de la inversión indicativo se estima en aproximadamente 6,5 a 7 años. Este horizonte de recuperación se considera muy atractivo para una inversión hotelera urbana con operaciones durante todo el año, flujos de ingresos diversificados y exposición limitada a la volatilidad estacional. En general, el análisis financiero confirma que la renovación del hotel propuesta ofrece un flujo de caja sólido y diversificado, se basa en suposiciones conservadoras y realistas alineadas con la dinámica del turismo urbano de Rijeka y presenta un perfil de riesgo equilibrado respaldado por la demanda del vecindario local y la actividad continua. La combinación de una solución arquitectónica aprobada, una micro-ubicación establecida y un modelo operativo de doble ingreso posiciona el proyecto como una inversión de hospitalidad urbana financieramente viable y lista para su ejecución, adecuada para propiedad directa, estructuras de asociación o modelos de desarrollo financiados. Ref: RE-AB-MM1-43178 Los gastos adicionales generales en los que incurre el Comprador de bienes inmuebles en Croacia son alrededor del 7% del costo de la propiedad en total, que incluye: impuesto sobre la transferencia de propiedad (3% del valor de la propiedad), comisión de agencia/corretaje (3%+IVA sobre la comisión), honorarios de abogado (aprox. 1%), arancel notarial, tarifa de registro judicial y gastos de traducción oficial certificada. El acuerdo de agencia/corretaje se firma antes de visitar las propiedades. Ventajas de la propiedad: Terraza en la azotea, Piscina, Ascensor, Urbanizado, Permiso de construcción, Moderno