Rijeka'da 22 Odalı Başka Bir Gayrimenkul

Rijeka'da eski bina yeniden yapılandırma projesi! Yeni tasarım otel deniz manzaralarından faydalanacaktır. 1962 yılına ait eski bina, harika bir çatı katı yüzme havuzu ile 22 odalı modern bir otele dönüştürülecektir. Yeniden inşa edilecek yapının toplam alanı 1180 metrekaredir. Arsa 670 metrekaredir. Geçerli bir inşaat ruhsatı bulunmaktadır. Yeniden yapılandırmaya hemen başlanabilir. Onaylanan proje, resepsiyon alanı, dinlenme alanı ve zemin katta çok amaçlı bir alan ile desteklenen 14 otel odası, 6 stüdyo daire ve 2 daha büyük daire olmak üzere toplam 22 konaklama birimi öngörmektedir. Konseptin en önemli özelliklerinden biri, yaklaşık 20 metre uzunluğunda bir bar, dinlenme alanı ve yüzme havuzu içeren olağanüstü çekici çatı katı alanıdır. Panoramik manzaralı modern bir çatı katı konaklama alanı olarak tasarlanan bu özellik, Rijeka pazarı için benzersiz ve yenilikçi bir konsept sunarak şehir kaçamağı ve premium kısa süreli konaklama segmentinde net bir ticari potansiyel ve güçlü bir farklılaşma sunmaktadır. Toplam konaklama kapasitesi - 68 yatak. Mülk yapısı: Zemin kat, misafir alanlarını servis ve operasyonel alanlardan açıkça ayırarak otelin fonksiyonel ve kamusal çekirdeği olarak düzenlenmiştir. Ana unsurlar şunlardır: • Giriş ile doğrudan görsel ve fiziksel bağlantısı olan resepsiyon alanı, • Cepheye doğru konumlandırılmış, doğal ışıktan ve teras erişiminden faydalanan kahvaltı salonu, • Yemek alanına mantıksal olarak bağlı tam donanımlı mutfak ve arka ofis tesisleri, • Üst katlara verimli erişim için merkezi olarak konumlandırılmış dikey sirkülasyon çekirdeği (merdiven ve asansör), • Misafirler, personel ve servis operasyonları için açık ve sezgisel sirkülasyon yolları. Düzen, verimli günlük operasyonları, sorunsuz misafir akışını ve erişilebilirlik ve güvenlik gereksinimlerine uyumu sağlar, projenin zemin kat seviyesinde teknik hazırlığını doğrular. Tipik kat (1., 2., 3.), verimli erişim, net yönlendirme ve optimum operasyonel mantık sağlayarak merkezi bir dikey sirkülasyon çekirdeği etrafında düzenlenmiştir. Düzen şunları birleştirir: • Kompakt, fonksiyonel banyolu standart misafir odaları, • Uzun süreli konaklamayı destekleyen mini mutfaklı stüdyo üniteleri, • Konaklama birimleri ile servis sirkülasyonu arasında net ayrım, • İnşaat verimliliği ve operasyonel tutarlılık sağlayan tekrarlayan ve rasyonel oda modülleri. Tüm konaklama birimleri doğal ışığı ve şehir manzaralarını en üst düzeye çıkaracak şekilde yönlendirilmişken, iç sirkülasyon kompakt ve anlaşılır kalmaktadır. Kat planı, verimli kat hizmetleri operasyonlarını ve esnek oda tahsisini destekleyerek otelin hem kısa şehir kaçamakları hem de daha uzun süreli konut tarzı ziyaretler için uygunluğunu pekiştirmektedir. Çatı katı seviyesi, projenin kentsel konaklama konumunu güçlendirirken genel otel deneyimini geliştiren ortak bir olanak alanı olarak tasarlanmıştır. Düzen şunları entegre eder: • Merkezi bir eğlence unsuru olarak çatı katı yüzme havuzu • Kesintisiz manzaralı güneşlenme ve dinlenme alanları • Kompakt bir servis çekirdeği (asansör, merdiven, teknik alanlar) • Gün boyunca esnek kullanıma olanak tanıyan çok amaçlı kapalı salon / kahvaltı alanı. Bu seviye, otelin altındaki konaklama katlarını tamamlayan sosyal ve deneyimsel bir katman olarak işlev görür. Çatı katı tasarımı, binanın yapısal ve operasyonel mantığıyla tam olarak entegre kalırken yıl boyunca kullanımı, uzun süreli konaklamaları ve premium konumu desteklemektedir. Misafir odaları ile ortak çatı katı olanakları arasındaki net ayrım, gizliliği, gürültü kontrolünü ve operasyonel verimliliği artırarak projenin derhal uygulanmaya hazır olduğunu doğrulamaktadır. Bina ve şehir merkezi arasında sadece birkaç dakika mesafede, önünde otobüs durağı bulunan konum son derece elverişli ve kolay erişilebilir durumdadır. 300 ila 1000 metre yarıçap içinde KBC Rijeka, Üniversite Kampüsü ve Mühendislik Fakültesi bulunmaktadır, bu da iş seyahatleri ve akademik ziyaretçilerden tıp profesyonelleri ve öğrencilere kadar geniş bir potansiyel misafir kitlesi sağlamaktadır. Mimari açıdan proje, cephede dikey ahşap unsurları ve entegre yeşillikleri vurgulayarak, kentsel çevre ile uyumlu modern ve davetkar bir estetik yaratan çağdaş bir görsel kimliğe odaklanmaktadır. Bu geliştirme, yatırımcılara, uzun izin prosedürlerinden kaynaklanan gecikmeler olmadan, tüm kapasitelerin ve nihai pazar vizyonunun zaten belirlenmiş olduğu açıkça tanımlanmış ve iyi hazırlanmış bir projeye girme fırsatı sunmaktadır. Bu tür projeler nadiren piyasaya çıktığı için, birinci sınıf bir konumu ayırt edici, yüksek değerli bir konaklama ürününe dönüştürmek isteyen bir yatırımcı için nadir bir fırsattır. Rijeka, modern 3* ve 4* turistik tesislerin yetersiz olduğu popüler bir turizm, iş ve kongre destinasyonudur. Onaylanan mimari programa, geçerli inşaat ruhsatına ve muhafazakar işletme varsayımlarına dayanarak, Čandekova Caddesi 10'daki otelin renovasyonu, konaklama ve yiyecek-içecek operasyonlarını birleştiren karma kullanımlı bir kentsel konaklama yatırımı olarak analiz edilmiştir. Proje, nakit akışı istikrarını önemli ölçüde artıran ve mevsimsel turizm eğilimlerine olan bağımlılığı azaltan iki tamamlayıcı ve büyük ölçüde bağımsız gelir akışı etrafında yapılandırılmıştır. Bu çift gelir modeli, Rijeka'nın yıl boyunca süren kentsel talebi ve gelişen şehir kaçamağı profili için özellikle uygundur. Konaklama bileşeni 22 birim ve toplam 68 yatak kapasitesi ile planlanmıştır. Finansal model, %65'lik istikrarlı bir ortalama yıllık doluluk oranı ve 95 Euro'luk karma ortalama günlük oda fiyatı varsaymaktadır. Bu varsayımlar, yalnızca yüksek sezondaki turizmden ziyade iş seyahatleri, uzun süreli konaklamalar ve tutarlı kentsel ziyaretlerden kaynaklanan gerçekçi piyasa koşullarını yansıtmaktadır. Bu parametreler altında otelin yıllık yaklaşık 5.200 oda gecesi üreterek yılda yaklaşık 500.000 Euro konaklama geliri elde etmesi beklenmektedir. Bu büyüklükte ve kategoride bir otel için işletme maliyetleri, personel, kat hizmetleri, kamu hizmetleri, bakım, yönetim ve dağıtım giderlerini kapsayacak şekilde, konaklama gelirinin %40'ı olarak muhafazakar bir şekilde tahmin edilmiştir. Bu, yıllık yaklaşık 200.000 Euro işletme maliyeti ve yaklaşık 300.000 Euro konaklama FAVÖK'ü ile sonuçlanmaktadır. Yiyecek ve içecek operasyonu, projenin gelir profilini daha da güçlendirmektedir. Konaklama programı, 56 iç ve dış oturma kapasiteli zemin kat kafe ve restoranı ile toplam 80 kişilik oturma kapasitesi sağlayan bir çatı terası içermektedir. Konum, güçlü mahalle talebinden, istikrarlı günlük yaya trafiğinden ve bölgedeki benzer mekanların kanıtlanmış performansından yararlanmaktadır. Gelir projeksiyonları kasıtlı olarak muhafazakardır ve koltuk başına minimum beklenen yıllık ciroya dayanmaktadır. Zemin kat operasyonunun yıllık yaklaşık 420.000 Euro, çatı terasının ise yaklaşık 72.000 Euro katkıda bulunması beklenmektedir, bu da toplam yıllık yiyecek ve içecek gelirinin yaklaşık 492.000 Euro olacağı anlamına gelir. Bu tahmin, operasyonun sonraki aşamalarında tanıtılabilecek etkinlikler, özel partiler, ikram hizmetleri veya markalı konseptlerden elde edilebilecek potansiyel ek geliri hariç tutmaktadır. Yiyecek ve içecek bileşeni için işletme maliyetleri, iyi yönetilen bir kentsel konaklama mekanı için tipik kıstaslarla uyumludur. Satılan mal maliyetleri, personel ve işletme giderlerinin gelirin yaklaşık %70'i olduğu tahmin edilmektedir, bu da yıllık işletme giderlerinin yaklaşık 344.000 Euro ve yiyecek-içecek operasyonlarından yaklaşık 148.000 Euro FAVÖK ile sonuçlanmaktadır. Birleştirildiğinde, konaklama ve yiyecek-içecek bileşenleri, toplamda yaklaşık 448.000 ila 450.000 Euro'luk bir toplam projeksiyonlu yıllık FAVÖK üretmektedir. Bu güçlü işletme performansı, projenin yatırım tezini desteklemektedir. Toplam sermaye yatırımı (KDV hariç), onaylı inşaat ruhsatına sahip mülkün satın alınması için 1,5 milyon Euro ve yeniden yapılandırma, donanım ve ekipman için 1,6 milyon Euro olmak üzere toplam 3,1 milyon Euro olarak tahmin edilmektedir. İstikrarlı yıllık işletme nakit akışına dayanarak, gösterge niteliğindeki yatırım geri ödeme süresi yaklaşık 6,5 ila 7 yıl olarak tahmin edilmektedir. Bu geri ödeme ufku, yıl boyunca süren operasyonlar, çeşitlendirilmiş gelir akışları ve mevsimsel dalgalanmalara sınırlı maruz kalma ile kentsel bir otel yatırımı için oldukça cazip kabul edilmektedir. Genel olarak, finansal analiz, önerilen otel renovasyonunun güçlü ve çeşitlendirilmiş nakit akışı sağladığını, Rijeka'nın kentsel turizm dinamikleriyle uyumlu muhafazakar ve gerçekçi varsayımlara dayandığını ve yerel mahalle talebi ve sürekli aktivite ile desteklenen dengeli bir risk profili sunduğunu doğrulamaktadır. Onaylanmış bir mimari çözüm, yerleşik bir mikro konum ve çift gelirli bir operasyonel modelin birleşimi, projeyi doğrudan sahiplik, ortaklık yapıları veya finanse edilmiş geliştirme modelleri için uygun, finansal olarak uygulanabilir ve uygulamaya hazır bir kentsel konaklama yatırımı olarak konumlandırmaktadır. Ref: RE-AB-MM1-43178 Hırvatistan'da gayrimenkul alıcısı tarafından karşılanan genel ek masraflar, toplam gayrimenkul maliyetinin yaklaşık %7'sidir; bunlar şunları içerir: emlak devir vergisi (%3), acente/komisyonculuk komisyonu (%3+komisyon üzerinden KDV), avukat ücreti (yaklaşık %1), noter ücreti, tapu sicil harcı ve resmi onaylı tercüme masrafları. Acente/komisyonculuk sözleşmesi, mülklerin ziyaretinden önce imzalanır. Mülk avantajları: Çatı terası, Yüzme havuzu, Asansör, Şehirleşmiş, İnşaat ruhsatı, Modern